住宅建设用地使用权期满后续期问题/王冠华

作者:法律资料网 时间:2024-06-23 11:31:44   浏览:8931   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载
住宅建设用地使用权期满后续期问题

王冠华


【法律咨询话题】

前日,接一位张姓的先生来电进行法律咨询,称其所住小区还有5年住宅建设用地使用权将期满届至,对住宅建设用地使用权期满后是有偿续期还是无偿续期目前国家法律和政策上有没有明确规定;如果是有偿续期,要交多少钱?怎么个办法?

【王律师答复】

首先,对于住宅建设用地使用权期满后续期问题,目前法律法规等相关规范在处理上规定不一,需要有权机关予以明确的法律解释。

关于住宅建设用地使用权期限问题,最早做出规定是1990年5月19日颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条件》(国务院令第55号,以下简称《条例》),其中第12条规定了居住用地的法定最高年限为70年;该《条例》第40条规定:“土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证,并依照规定办理注销登记。”依此条规定,住宅建设用地使用权到期后的法律后果是:不仅住宅建设用地使用权消失,而且业主房屋所有权都将由国家无偿取得。笔者认为,《条例》第40条由于过分着重于维护土地所有人的利益,与侧重保护用益物权人利益的各国通例不合,亦有侵犯业主房屋所有权的私权之嫌,自出台后,一直受到了来自各方的质疑和诟病,其合理性值得商榷。

《条例》第41条规定,“土地使用权期满,土地使用者可以申请续期。需要续期的,应当依照本条例第二章的规定重新签订合同,支付土地使用权出让金,并办理登记。”1994通过、2007年修正的《城市房地产管理法》第22条规定,“土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。”“土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。”2007年3月16日颁布的《物权法》第149条第1款规定,“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”综合《条例》、《城市房地产管理法》、《物权法》来看,住宅建设用地使用权期满后续期问题经历了由申请续期至自动续期这样一个立法过程,根据法律适用规则,就现阶段而言,应遵循《物权法》“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”之规定,但是,如何续期,是否为无偿续期,或者按《城市房地产管理法》的规定“应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金”,《物权法》并无相应的具体规范。

从目前有关媒体的报道来看,社会公众普遍要求对于住宅建设用地使用权无偿续期。但是从现行土地管理法律法规、法理基础以及法律实践来看,住宅建设用地使用权期满后的自动续期应当为有偿续期。需要指出的是,根据《立法法》规定,住宅建设用地使用权期满后如何自动续期、是否有偿续期的问题,其解释权限属于立法机关即全国人大常委会。

其次,住宅建设用地使用权期满后的自动续期应当为有偿续期的法理基础。

从法理角度看,住宅建设用地使用权续期本质上属于取得新的建设用地使用权,根据《城市房地产管理法》第3条,“国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度”,因而应该遵循国有土地有偿使用原则实行有偿续期;从法律性质上看,由于我国住宅建设用地所有权属于国家,住宅建设用地使用权在法律性质上类似于地上权。所谓地上权,是指土地使用人通过租金形式取得利用他人土地来建房或种植的权利。由于地上权人与土地所有权人缔结地上权契约时有关于地租的约定,住宅建设用地使用权人缴纳土地有偿使用费当然也顺理成章;从维护社会公平的角度,住宅建设用地使用权有偿续期亦是防止土地资源占用不均的必要措施和手段。

最后,住宅建设用地使用权有偿续期可借鉴目前有关公租房或者经济适用住房上市补缴土地出让金的相关规定和做法。

对于住宅建设用地使用权有偿续期的缴费标准问题,目前主要有三种观点:一是主张按续期时同类地块政府制定的基准地价缴纳;二是主张按续期时同类地块的基准地价下浮一定比例缴纳;三是主张按续期时同类地块的市场价格缴纳。

笔者以为,确定有偿续期的缴费标准,既不能设定过高以致土地使用权人负担过重,影响社会稳定;又不宜设定过低以致形同虚设,损害国家利益以及社会公共利益。鉴于住宅建设用地使用权续期往往属于“居住有其房”的情形,基于住房保障的需要,宜参考目前有关公租房或者经济适用住房上市补缴土地出让金的相关规定和做法;在具体申请续期时,应视自住、房屋转让、抵押或出租等不同情形有所区别,以增强政策的可操作性。

第一,参考目前有关公租房或者经济适用住房上市补缴土地出让金的相关规定确定补缴标准。上述相关参考规定主要有:

⑴1999年7月20日《关于印发〈已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定〉的通知》(财综字[1999]113号)第2条第1款规定,“已购公有住房和经济适用住房上市出售时,由购房者按规定缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款,缴纳标准按不低于所购买的已购公有住房或经济适用住房坐落位置的标定地价的10%确定。”

⑵2003年8月14日国务院机关事务管理局 中共中央直属机关事务管理局《关于印发中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法的通知》(国管房改[2003]165号)第9条规定,“上市出售的已购公房,由买受人在办理房屋权属登记手续时按当年房改成本价的1%补交土地出让金或相当于土地出让金的价款。”

此外,我国各省、自治区、直辖市根据上述通知精神和本地实际情况也制定了一些实施细则或规定,在缴纳标准上有所扩充,如2001年1月7日《山东省已购公有住房和经济适用房上市出售土地出让金和收益分配理的若干规定》(鲁财综字[2000]10号)第2条规定,已购公有住房和经济适用住房上市出售时,由购房者按规定缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。根据国土资源部的规定,应缴纳的土地出让金或相当于土地出让金的价款,具体可采取以下两种计算方法:其一:购房者应缴纳的土地出让金或相当于土地出让金的价款=上市房屋所在区域基准地价( 元/平方米)×上市交易房屋面积(平方米)×建筑层数修正系数×土地使用年限系数×10%,其二:对于房屋座落地段基准地价尚未确定的,各市地可根据本地具体情况暂按出售房价款1%-3%的比例计算确定;2004年3月22日河南省财政厅、河南省国土资源厅《关于已购公有住房和经济适用房上市出售土地出让金缴纳标准问题的通知》(豫财综[2004] 24号)第1条规定“已购公有住房和经济适用住房首次上市交易,土地出让金缴纳比例为当年基准地价的5%,不再缴纳所得收益”。

基于上述,住宅建设用地使用权期限届满后续期时,国家可以规定按照房屋坐落位置的标定地价的一定比例收缴土地出让金,也可以按照原购买的房屋价格的一定比例收缴土地出让金;在缴纳比例标准上,要与经济发展水平和社会大众承受能力相适应。这种做法一方面就能够被社会大众所接受,不为社会大众造成过大的经济负担,另一方面,也可与现行补缴土地出让金的相关政策相协调。

第二,要统一住宅建设用地使用权续期的期限,以确保同一宗地出让的土地使用权保持相同的期限。

第三,在业主申请续期时,要视自住、房屋转让、抵押或出租等不同情形有所区别,以使续期政策具有可操作性。笔者以为,对于自住房,在住宅建设用地使用权期满后,暂时可不规定其房主申请续期的积极作为义务;但当住宅转让、抵押或出租时,就宜规定房主补缴建设用地使用权出让金后,方准许其办理相应的登记手续。当然,对于期满后主动补缴建设用地使用权出让金申请续期的,应持积极鼓励的政策。

王冠华,北京市博金律师事务所
13810112545



下载地址: 点击此处下载

市本级财政性基本建设和城建资金集中支付办法(试行)

江西省赣州市人民政府


赣州市人民政府关于印发《市本级财政性基本建设和城建资金集中支付办法〈试行〉》的通知

   赣市府发[2003]24号
各县(市、区)人民政府,市政府各部门,市属、驻市各单位:
  《市本级财政性基本建设和城建资金集中支付办法〈试行〉》,已经2003年9月18日市人民政府第五次常务会议通过,现予印发,望遵照执行。

二OO三年九月二十八日
市本级财政性基本建设和城建资金集中支付办法(试行)


第一条 根据国家有关财政国库管理制度改革的要求,为了逐步建立国库集中支付制度,积极推进财政支出管理改革,加强对市本级财政性基本建设资金、城建资金的使用监督,提高财政资金使用效益,根据本市实际,制定本办法。
第二条 市本级财政性基本建设资金、城建资金的支付,适用本办法,公路建设资金的支付除外。
第三条 本办法所指财政性基本建设资金、城建资金,包括各部门、各单位由本级财政预算内、外安排的基建资金、上级补助的基建项目资金、国债项目资金。
基本建设资金包括:
(一) 财政预算内基本建设资金;
(二) 财政预算内其他各项支出中用于基本建设项目的资金;
(三) 纳入财政预算管理专项基金中用于基本建设项目的资金;
(四) 上级财政下拨的基建资金和基建补助资金;
(五) 财政预算外资金中用于基本建设项目的资金;
(六) 其他财政性基本建设资金。
城建资金包括城市建设资金、政府性基金、上级部门补助城市维护支出等。
第四条 市本级财政性基本建设资金、城建资金实行集中支付,是指在维持各预算单位会计管理责任主体不变、资金管理权限不变、债权债务不变的前提下,改进拨付方式,实行国库集中支付。
第五条 除特殊情况外,纳入集中支付项目的资金额度为10万元以上(含10万元),不满10万元的暂不实行集中支付。
财政性基本建设和城建项目所需材料已经列入市政府采购目录的,不论资金额度大小,必须通过政府采购,支付方式按政府采购规定执行。
第六条 建设单位根据市政府及有关部门按正常程序批准的项目计划、施工合同和项目监理审签的工程价款支付依据,审查申请所列项目工程进度、支付范围等内容无误后,填写市财政主管部门统一印制的集中支付申请表并附有关依据,签署意见报送市财政主管部门。
采购单位根据购货合同和供货清单等有关资料,填写市财政主管部门统一印制的集中支付申请表并附有关依据,签署意见报送市财政主管部门。
第七条 市财政主管部门根据有关规定及时对项目的计划、资金来源、工程进度等审核无误后,通过转账方式将资金直接拨付到施工单位或者商品供应单位,不得办理现金支付。
第八条 有下列情形之一的,市财政主管部门有权拒绝受理资金支付申请:
(一) 未经市政府及有关部门按正常程序批准实施的项目;
(二) 无预算、超预算、超计划或者扩大支出范围的项目;
(三) 未依法进行招投标的项目;
(四) 购买列入政府采购目录的物品,未通过政府采购的;
(五) 超过单位缴存的预算外资金上月末存款余额的;
(六) 申请手续和依据不完备的;
(七) 资金使用过程中有违规违纪问题的;
(八) 出现其他拒付情况的。
第九条 建设单位应当认真做好项目建设的前期工作,建立基础设施项目的储备库。市财政主管部门可以安排一定的项目前期费用,滚动使用。
第十条 建设单位应当严格按照建设程序,实行市场运作模式,对所有财政性基本建设、城建项目依法公开招投标。
第十一条 建设单位应当负责编制用款计划,提供申请所需有关凭证并保证凭证的真实性和合法性,根据原始凭证进行会计核算工作,负责编制决算报表并做好有关的财务管理。
第十二条 市财政主管部门应当在每年年底前向市政府提出下年度基本建设资金、城建资金的预算控制数(包括还贷和还旧欠资金、项目前期费用、预留的解危解急资金、项目资金),经市政府审定后,项目资金的安排由市建设主管部门编制使用计划商市财政主管部门同意后,报请市政府审定。
第十三条 本办法自二OO三年十月一日起施行。


广东省规范性文件备案规定

广东省人民政府


广东省规范性文件备案规定
广东省人民政府



第一条 为了维护社会主义法制的统一,加强对我省规范性文件的监督和管理,根据国务院《法规规章备案规定》,结合我省实际情况,制定本规定。
第二条 本规定的适用范围是,省人民政府各部门、各市、县(包括区、自治县,下同)人民政府及其部门和乡(镇)人民政府根据法律、法规、规章和上级规范性文件,依法定权限和程序制定的,具有普遍约束力并在一定时间内相对稳定的规定、办法、规则、实施细则、布告等。
各级人民政府及其部门发布的内部具体工作制度、文件、对具体事项所作出的行政处理决定,不适用本规定。
省人民政府和广州市及有制定规章权限的市人民政府,所制定规章的备案,按国务院《法规规章备案规定》办理。
第三条 规范性文件备案实行分级管理审查的原则:
(一)省人民政府各部门和各市人民政府制定的规范性文件,报省人民政府备案;
(二)各市人民政府各部门和县人民政府制定的规范性文件,报市人民政府备案;
(三)各县人民政府各部门和乡(镇)人民政府制定的规范性文件,报县人民政府备案;
两个或者两个以上单位联合制定的规范性文件,由主办单位报相应的人民政府备案。
第四条 规范性文件应于发布之日起20日内按前条规定上报备案。
报送省人民政府备案的规范性文件,应包括正式文件10份、起草说明和备案报告各一式三份。
报送市、县人民政府备案的规范性文件的数量,由市、县人民政府规定。
起草说明的内容应包括:(一)制定的目的;(二)法律、法规、规章和上级规范性文件依据或事实依据;(三)其它说明材料。
报送备案的规范性文件,应为铅印或打印件,不得以会议文件或者文件汇编的撕页报送。
第五条 省、市、县人民政府法制机构代表同级人民政府,负责规范性文件的备案审查和管理的具体工作。
报各级人民政府备案的规范性文件,径送该级人民政府法制机构办理。
规范性文件审查主要包括:
(一)有否法律、法规、规章、上级规范性文件依据或者事实依据;
(二)是否同法律、法规、规章、上级规范性文件相抵触;
(三)下级人民政府规范性文件与上级人民政府各部门的规范性文件之间、各级人民政府规范性文件之间和同级人民政府各部门规范性文件之间是否矛盾;
(四)规范性文件的制定是否符合法定程序及规范化的要求。
第六条 各级人民政府对报送备案的规范性文件认为需要征求所属有关部门意见的,由同级政府法制机构征集,被征求意见的部门应在限期内回复。
省人民政府各部门、各市、县人民政府及所属各部门在工作中如发现规范性文件同法律、法规、规章和上级规范性文件相抵触,或者规范性文件相互之间有矛盾的,应当及时向负责该规范性文件备案工作的政府法制机构反映。
第七条 规范性文件经审查发现的问题,分别按下列规定处理:
(一)规范性文件没有法律、法规、规章和上级规范性文件依据或者事实依据的,由负责该规范性文件备案工作的政府法制机构提请同级人民政府予以撤销;
(二)规范性文件同法律、法规、规章和上级规范性文件相抵触的,由负责该规范性文件备案工作的政府法制机构提请同级人民政府予以撤销、变更或责令改正;
(三)部门规范性文件与同级人民政府规范性文件或者其他部门规范性文件相互之间有矛盾的,由同级政府法制机构进行协调;经协调不能取得一致意见的,由政府法制机构提请同级人民政府决定;
(四)规范性文件在制定程序及技术上的问题,由负责该规范性文件备案工作的政府法制机构提出处理意见,转原报机关处理。
规范性文件的原报机关应在接到前款第(二)、(三)、(四)项有关处理决定或意见的20日内,将处理结果报相应的政府法制机构。
第八条 省、市、县人民政府各部门、下级人民政府应当于每年一月底前将上年度所制定的规范性文件的目录报负责备案的政府法制机构备查。
省、市、县人民政府法制机构应当就规范性文件的制定情况以及备案工作情况,于每年第一季度向本级人民政府提出上一年的年度报告。
第九条 对于不报送规范性文件备案或者不按时报送备案者,省、市、县人民政府法制机构应当通知其限期报送;拒不报送的,由各级人民政府法制机构提请同级人民政府给予通报批评,并限期改正。
第十条 本规定自颁布之日起施行。



1992年6月6日