未经竣工验收的房屋受损害,责任应由谁承担/白婷婷

作者:法律资料网 时间:2024-07-08 15:37:29   浏览:8401   来源:法律资料网
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【要点提示】
   商品房交付使用时未取得竣工验收,未向购买者提供质量保证书和住宅使用说明书,造成损害的,应由开发经营公司承担赔偿责任。
【案件索引】
   陕西省城固县人民法院(2012)城民初字第00863号。
【基本案情】
   原告:余某,饶某某。
   被告:某某房地产开发有限责任公司,李某某。
   原告余某于2003年12月21日与某某地产开发有限责任公司售房部负责人李某某签订房屋定购协议,购买该公司18号楼东一单元五楼东户住宅房一套,据该合同内容李某某出具收据收取原告购房款65000元,收取购房契税、维修基金、工本费2400元。该房2004年交付原告使用时未取得竣工验收,也未按合同约定和相关规定签订物业管理合同。2012年5月21日下大雨,原告房顶大面积漏水,原告及时报告李某某,李某某之妻姜某某带人对楼顶排水口堵塞物进行了清理。此次漏水,致原告屋顶、墙、门窗、家具、家电等被水浸泡受损。经查,该楼东一单元6栋东户家餐厅上方楼顶排水沟内沿有一76×28公分缺口,缺口底部距排水沟底部高11公分,排水沟外沿高17公分,内沿高39公分(防水处理高22公分),原告房屋漏水正是由于该缺口所致。经城固县价格认证中心鉴定,原告的财产损失为人民币18170元。另查明18号楼建设单位为某某房地产开发有限责任公司,李某某为该楼项目负责人。
【争议焦点】
   商品房实际交付多年但未取得竣工验收,保修期限如何起算,发生质量问题责任应由谁承担,构成本案争议焦点。
【审判情况】
   城固县人民法院根据原、被告双方提交的证据,依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、第一百零六条和《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条第一、二款、《建设工程质量管理条例》第五十八条第一项之规定,作出如下判决:
   由被告某某房地产开发有限责任公司赔偿原告余某、绕某某财产损失18170元,限本判决生效后十日内支付清洁。
   本案财产损失评估费500元,由被告某某房地产开发有限责任公司承担。
案件宣判后,被告已于指定期限将金钱给付义务履行完毕。
【评析】
   近年来,因房地产质量引起的诉讼案件逐年上升,开发商售出房屋后,一般将保修责任委托给物业公司或施工企业,当购房者提出房屋质量问题时,常遇到开发商、物业公司和施工方相互推诿,难以协调,致使问题久搁不决。
   本案中,原告起诉要求被告承担房屋质量责任,而被告认为原告屋内进水浸泡,已超过《房屋建筑工程质量保修办法》第七条第二款“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏为5年”的保修期限,不应承担责任。《建设工程质量管理条例》中明确规定,建设工程经验收合格的,方可交付使用,未组织竣工验收,擅自交付使用,造成损失的,依法承担赔偿责任;《城市房地产开发经营管理条例》规定,“房地产开发企业应当在商品房交付使用时,向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书”。本案中,商品房属于开发企业未经竣工验收擅自交付,且未向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书,也未落实物业管理,保修期限起算时间就无法确定,故被告认为交付房屋已超过5年保修期限的说法并不成立,依法该楼的质量责任仍在开发经营企业,故无论该楼楼顶排水沟内沿缺口是施工单位遗留质量缺陷,还是第三方造成质量缺陷,某某房地产开发有限责任公司作为18号楼的开发经营公司,均应承担由此造成的损失。
   
   
   作者:陕西省城固县人民法院 白婷婷 王洪安
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地方政府规章、规定的纠错程序不能缺位

    杨涛


   闹得沸沸扬扬的宁夏银川出租车风波,终于以市政府停止执行“两个文件”的决定,得到平息,从8月3日早晨开始,银川市部分出租车已开始运营。人民网8月5日报道,在银川第五届国际摩托车旅游节招待酒会上,记者与银川市市长刘学军相遇。刘学军坦承:银川市的工作没做好,这几天他的压力非常大,晚上时常睡不好觉。
   银川市的工作的确没有做好,市政府出台的《银川市城市客运出租汽车经营权有偿使用管理办法》、《银川市城市客运出租汽车更新管理规定》两个政府规定,都涉及公民的重大权益。而按照国务院规定,涉及人民群众切身利益的,一般应通过社会公示或听证会等形式听取意见和建议,银川市却从未向社会公示,也没有召开听证会。行政许可法规定,实施时必须有30天的准备期,而银川市从公布到实施只有四五天的时间。至于国务院规定的合法行政、合理行政、程序正当、高效便民等等对于依法行政的要求,银川市统统都没有兑现。刘学军说:“银川市出台出租车管理办法之前,曾进行过半年时间的调研,并派专门的工作组到全国部分大中城市取经。后来又征求社会上的意见,遗憾的是他们找的全是出租车公司的老板,没有听取身处第一线的出租车司机的意见,导致出台的管理办法和管理规定不符合实际,引起广大出租车司机强烈不满。”如果这也算是调研或听证,那只能说明要实现国务院依法行政的要求,单纯依靠地方政府的自觉是远远不够的,一些地方政府完全可以用“打擦边球”和做样子的方式来规避国务院的规定。
    对于这么一个程序上不合法的地方政府规定,我们遗憾地看到,法律并没有给予相对人一个有效地启动对其纠错的程序。银川出租车风波虽然平息了,但它仍是遵循的是:受规定不利影响的相对人集体上访??媒体的连续报道??引起上级领导和社会各界的重视??地方政府主动终止规定的效力的非正常法律程序,这一带有强烈人治的程序使这一问题的解决带有偶然性、不确定性和非理性,也很难保证一些地方政府从中汲取什么教训,从而真正做到依法行政。
     我国的《宪法》和《立法法》虽然都规定了地方人民代表大会常务委员会有权撤销本级人民政府制定的不适当的规章,但并没有规定社会团体、企业事业组织、公民对于地方政府规章、规定等规范性文件不服是否有权提起合法性审查,受理机关、受理时限、如何审查与对审查不服如何救济等等程序规定。而我们知道,地方人大会常委会对于地方政府规章、规定等规范性文件的审查是从备案中发现,是一种事后的监督,具有滞后性;而且地方人大会常委会与地方政府规章、规定等规范性文件所作的规定利益无关缺乏审查的强烈动机很难主动去审查,况且不是当事人也难以自行发现问题,这一切都让地方人大会常委会的审查有效性打上一个大大的折扣。实践中,几乎未有过地方人大会常委会主动撤销地方政府的规章这一事实正有力地说明了这一点。
       在司法救济层面上,地方政府的规章、规定等规范性文件作为一种抽象行政行为,不具可诉性,这让受规章、规定不利影响的相对人的社会团体、企业事业组织、公民不能对其提起行政诉讼,不能得到司法救济。在行政救济层面上,《行政复议法》虽然规定,公民、法人或者其他组织认为行政机关的具体行政行为所依据的规定不合法,在对具体行政行为申请行政复议时,可以一并向行政复议机关提出对该规定的审查申请。但是,这只是一种事后救济,带有滞后性,这是一;其二是依规章、规定等规范性文件作出具体行政行为的一般是较低层次的政府部门,其无权审查,要提交制定的政府机关自行审查,时间就拖得相当长;其三是由制定规章、规定等规范性文件的行政机关来自行审查也缺乏公正性,很难做到自身纠错;最后,这一规定还特别说明“前款所列规定不含国务院部、委员会规章和地方人民政府规章。”,从而排除了对地方政府规章的审查。
     受地方政府规章、规定等规范性文件不利影响的相对人的社会团体、企业事业组织、公民不能得以有效救济,地方政府规章、规定的违法没有有效纠错程序,相对人在体制内不能理性地表达其利益诉求,就只好采取非理性的体制外的表达??集体上访等方式,以求得到上级政府和公众的重视,从而引发社会的动荡与不稳定。
     宁夏银川出租车风波的解决不应成为我们处理地方政府规章、规定的违法的范例,寻求制度上的突破是我们应当思考的重点。从法律角度思考,出路有二条:一是法律应该规定社会团体、企业事业组织以及公民有权对于地方政府规章、规定等规范性文件向地方人大常委会提出合法性审查,并制定出比较可行的细则,让审查有公开、公正的程序,并且对审查结果不服还能再次提交上级人大常委会审查,否则即使《立法法》规定了社会团体、企业事业组织以及公民认为行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例同宪法或者法律相抵触的,可以向全国人民代表大会常务委员会书面提出进行审查的建议,全国人大常委会法工委也在前不久成立法规备案审查室,但仍收效甚微;二是将地方政府规章、规定等规范性文件的抽象行政行为列入可诉性范围,受规章、规定不利影响的相对人的社会团体、企业事业组织、公民可以对其向人民法院提起行政诉讼,要求对其进行司法审查,得到司法救济。

通联:江西省赣州市人民检察院 杨涛 华东政法学院法律硕士   邮编:341000   
tao1991@tom.com
tao9928@tom.com


芜湖市人民政府办公室关于印发芜湖市失业保险市级统筹试行办法的通知

安徽省芜湖市人民政府办公室


芜湖市人民政府办公室关于印发芜湖市失业保险市级统筹试行办法的通知

芜政办〔2008〕74号


各县、区人民政府,经济技术开发区、长江大桥开发区管委会,市政府各部门、各直属单位,驻芜各单位:
《芜湖市失业保险市级统筹试行办法》已于2008年12月24日经市政府第13次常务会议审议通过,现印发给你们,请遵照执行。



二OO八年十二月三十日

             芜湖市失业保险市级统筹试行办法


第一章 总 则
  第一条 为进一步完善全市社会保障体系,提高失业保险统筹层次,增强失业保障功能,根据《失业保险条例》(1999年国务院令第258号)、《安徽省失业保险规定》(2000年省政府令第126号)以及省政府有关部门实行失业保险市级统筹的要求,结合我市实际,制定本办法。
  第二条 凡在我市参加失业保险的用人单位及职工,按属地管理原则均应当参加市失业保险市级统筹(以下简称市级统筹)。
  第三条 在全市范围内实行统一失业保险费的缴费基数和费率,统一失业保险待遇,统一基金管理和使用,统一基金预决算管理,统一失业保险业务管理流程。
  第二章 失业保险费征缴和失业保险金发放
  第四条 用人单位以本单位上月全部职工工资总额为应缴失业保险费的缴费基数,职工个人以本人上年度月平均工资为应缴失业保险费的缴费基数。
单位缴费基数不得低于本单位全部参保职工当期个人缴费基数之和。
  个人缴费基数低于上年度全省职工月平均工资 60%的,按60%确定,高于上年度全省职工月平均工资 300%的,按 300%确定。
缴费费率:单位费率2%;个人费率1%。
  第五条 失业保险金及其他失业保险待遇统一按市区标准执行,按市劳动保障局《关于加强芜湖市区失业保险金发放管理的意见》(芜劳社办函〔2004〕241 号)发放。失业人员应当享受失业保险金的期限依照《安徽省失业保险规定》及《芜湖市失业保险实施办法》(2005年市政府令第13号)的规定执行。
  第三章 失业保险基金的管理和使用
  第六条 失业保险基金实行市级统筹、统收统支、收支两条线管理。各县原结余的失业保险基金和欠缴的失业保险费经市审计部门审计后全部纳入市级统筹基金。原结余的失业保险基金实行单独核算,用于弥补各县统筹后基金收支缺口。
  失业保险基金由市失业保险经办机构负责分级次进行收支结余月度、年度会计核算,统计报告,按月向市劳动保障、财政部门报送会计报表和统计报表。
  第七条 各县征缴的失业保险费应于每月底前由县国库上缴市国库,并及时划入市社会保障基金财政专户。
  市失业保险经办机构设立失业保险基金支出户。各县失业保险基金的使用,由县失业保险经办机构根据年度预算,按月向市失业保险经办机构申报用款计划;市失业保险经办机构将当月市、县用款计划审核汇总后,向市财政部门申报用款计划;市财政部门审核后将资金拨付到市失业保险基金支出户,市失业保险经办机构组织市、县各项失业保险待遇的发放。
  市、县失业保险经办机构失业保险基金支出账户应留足 1 个月正常支出的失业保险周转金。
  第八条 市、县失业保险经办机构要按规定及时编制年度失业保险基金收支预算、决算,市失业保险经办机构统一汇总后编制全市失业保险基金收支预决算,经市劳动保障行政部门复核、市财政部门审核后,报市政府审批后执行。
  第九条 全市失业保险基金当年入不敷出时,可动用失业保险基金历年滚存结余;结余不足以保证支付需求的,可申请省级失业保险调剂金调剂;省调剂后仍有缺口的,由市财政予以补齐。
  第四章 失业保险业务管理流程
  第十条 失业保险缴费实行实名制管理,失业保险经办机构应按规定建立失业保险个人缴费记录。
  第十一条 每年7月1日起统一调整个人失业保险缴费基数。
  第十二条 失业人员失业登记、失业保险待遇支付及其职业培训、职业介绍、就业服务等工作,严格按照国家和省、市有关规定执行。
  第十三条 用人单位及其职工、失业人员在市、县范围内迁移,只变更失业保险关系,不再转移失业保险基金。
  第五章 市级统筹工作管理
  第十四条 市政府成立市失业保险统筹工作领导小组,分管市长为组长,市劳动保障局、财政局、地税局、人行芜湖市支行、审计局、监察局等部门为成员单位。领导小组下设办公室,办公室设在市劳动保障局。
  市劳动保障局负责失业保险行政管理,市失业保险经办机构负责具体业务经办;市财政局设立失业保险基金财政专户,负责基金管理;市地税局负责失业保险费征缴;市审计局负责对失业保险基金的预算、征缴、发放和基金核算管理情况进行审计;人行芜湖市支行负责基金的运行结算;市监察局负责对各相关部门履行职责情况进行监督。
  第十五条 建立市、县、区失业保险统筹工作目标考核制度。
  每年年初市政府与各县、区政府签订失业保险工作目标责任书。市劳动保障局按照省劳动保障厅、市政府下达的失业保险工作目标任务,将扩面参保、失业保险费征缴和清欠以及失业调控工作目标任务分解下达给各县、区。
  各县完成目标任务后失业保险基金收支当期仍有缺口的,由市级统筹基金予以补齐;未完成目标任务的基金收支缺口,其未达到目标任务的差额,先由各县纳入失业保险市级统筹基金中的原结余基金和县财政补齐(结余基金和县财政各承担 50%,结余基金用完的全部由县财政承担),补齐后目标任务以外的差额由市级统筹基金解决。
  各区的工作目标任务考核办法按照《芜湖市人民政府办公室关于印发芜湖市市区社会保险基金统收统支实施意见的通知》(芜政办〔2008〕11号)规定的目标任务考核办法执行。
  对各县、区的具体考核内容及失业保险费收入计划按年度目标确定,考核工作和年度收入计划编制,由市劳动保障局会同市财政局、地税局、审计局具体落实。
  第十六条 建设金保工程,建立全市统一的社会保险信息网络,实现全市失业保险信息联网,全面实施《芜湖市社会保险费征缴管理办法》。
  第十七条 强化失业保险扩面征缴稽核工作,稳步提高参保、缴费覆盖面,促进失业保险基金稳定增长。
  第十八条 市劳动保障局对各县失业保险待遇的审核支出和失业保险基金运行情况,建立季度核查制度。
  第十九条 失业保险基金管理单位及其工作人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守,致使失业保险基金流失的,依法给予行政处分;构成犯罪的,移送司法机关依法追究其刑事责任。
  第六章 附 则
  第二十条 本办法由市劳动和社会保障局负责解释。
  第二十一条 本办法自2009年7月1日起施行。