山西省人民政府


山西省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法（修正）
山西省政府


（1993年11月9日山西省人民政府发布 1997年10月10日根据《山西省人民政府关于修改＜山西省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法＞的决定》修正发布）

第一章 总则
第一条 为实施《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》），结合本省实际，制定本办法。
第二条 凡本省境内国有土地使用权的出让和转让活动，均适用本办法。外商投资开发经营成片土地，按国家有关规定执行。
第三条 县级以上人民政府土地管理部门依法对本辖区内土地使用权的出让、转让、出租、抵押、终止进行权属管理和监督检查；县级以上人民政府房地产管理部门依法对土地使用权转让、出租、抵押、终止进行使用管理。

第二章 土地使用权出让
第四条 市、县土地管理部门应会同同级计划、城市规划、城建和房地产等部门，根据本地区国民经济和社会发展计划、城市总体规划以及年度建设用地计划编制供地计划，经省人民政府批准后实施。
土地管理部门不参与土地经营活动。
第五条 下列土地使用权可以依法出让：
（一）县级人民政府根据建设发展需要依法征用的农村集体所有土地；
（二）依据《土地管理法》第十九条、《条例》第四十七条和本办法的规定，由政府收回土地使用权的国有土地；
（三）出让期限届满由政府无偿收回的国有土地；
（四）其他可供出让的国有土地。
第六条 土地使用权的出让，应符合城市规划。城市规划部门选址定点后，市、县土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房地产管理部门共同拟订方案，经同级人民政府批准后实施。
土地使用权出让方案应包括地块的位置、面积、界线、用途、出让年限、规划设计要求、标定地价、出让方式等内容。
第七条 各级土地价格评估机构负责地价评估工作。基准地价应根据土地的位置和用途等确定，报同级人民政府批准公布。基准地价可根据当地社会经济发展和土地供求情况进行调整。标定地价应以基准地价为基础，结合具体情况确定。
第八条 土地使用权协议出让的程序：
（一）出让方向有意受让方提供出让土地使用权地块的必要的资料。
（二）有意受让方在规定的时间内各出让方提交土地开发建设方案等文件。
（三）出让方对有意受让方提交的文件进行审核，并于十五日内给予答复。
（四）协议出让的价格，应在不低于标定地价的基础上，由出让方和受让方协商同意并予以公布后，签订土地使用权出让意向书。受让方按出让金的百分之二十向出让方支付定金，经有审批权的人民政府批准后，双方签订合同。自签订合同之日起六十日内，受让方向出让方支付全部土
地使用权出让金。
（五）受让方在支付全部出让金和应缴纳费税之日起二十日内，申领建设用地规划许可证后，办理土地使用证。
第九条 土地使用权招标出让的程序：
（一）出让方向投标者发出招标通知书或向社会发布招标公告。
（二）投标者在招标通知书或招标公告规定的投标时间内投标并支付保证金。
（三）出让方会同有关部门及专家组成评标委员会，在公证机关的监督下进行开标、评标和决标。评标委员会评出有效标书后，对投标单位信誉进行评审，再决定中标者，由出让方对中标者发出中标通知书。
（四）中标者在规定时间内与出让方签订出让合同，并按出让金的百分之二十支付定金。
（五）中标者在支付全部出让金的二十日内申领建设用地规划许可证后，办理土地使用证。
受让方在规定时间内不支付出让金的，视为弃权，所支付的保证金不予退还。未中标者支付的保证金，在决标后五日内原数退还。
第十条 土地使用权拍卖出让的程序：
（一）市、县土地管理部门发布拍卖公告。
（二）竞买者到公告指定的场所办理竞买手续。
（三）公开拍卖开始，经过竞买者之间应价竞争，确定出价高者为受让方。
（四）双方当场签订土地使用权出让合同，受让方按出让金的百分之二十支付定金。
（五）受让方在支付全部出让金的二十日内，申领建设用地规划许可证后，办理土地使用证。
第十一条 受让方不履行合同的，出让方可以依法解除合同，所支付的定金及出让金不予退还。出让方不履行合同的，应双倍返还定金并退还出让金；受让方可以依法解除合同，并可以依法根据合同规定要求赔偿。
第十二条 受让方需要改变出让合同规定土地用途的，应征得出让方同意，并经原审批机关批准后，依照本办法有关规定，重新签订土地使用权出让合同，调整出让金，办理土地使用权登记手续，变更土地使用证。

第三章 土地使用权转让
第十三条 转让土地使用权，应当在政府指定的交易场所进行，需要改变出让合同规定的土地使用性质和规划设计要求的，按本办法第十二条规定办理。
第十四条 土地使用权转让价格，由转让、受让双方根据土地价格评估机构确定的本地块标定地价协商。协商价格由房地产管理机构公布，协商价格明显低于市场价格的，政府有权优先受让。
第十五条 土地使用权转让后二十日内，转让、受让双方持转让合同、土地权属证明文件申领建设用地规划许可证后，办理土地使用权变更登记手续。
因转让地上建筑物、附着物而导致土地使用权转让的，应在地上建筑物、附着物转让合同签订后二十日内，到市、县土地管理部门办理土地使用权转让登记手续。

第四章 土地使用权出租和抵押
第十六条 土地使用权出租后二十日内，租赁双方应持租赁合同、土地权属证明文件到市、县房地产管理部门办理出租登记手续。
土地使用者因出租地上建筑物、附着物而导致土地使用权出租的，应按规定办理出租登记手续。
第十七条 土地使用权和地上建筑物、附着物抵押的，抵押双方应在抵押合同签订后二十日内，持抵押合同和权属证明文件向房地产管理部门办理登记手续。因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、附着物所有权的，应到市、县土地管理部门和房地产管理部门办理权属变更登
记。
第十八条 抵押人不履行债务的，抵押权人有权按照法律和抵押合同的规定处分抵押的土地使用权。处分后的土地使用权收入，按下列顺序分割：
（一）缴纳土地增值税。
（二）支付处分费用。
（三）扣除涉及抵押标的应缴纳税费。
（四）偿还抵押权人本息及罚金。
（五）归抵押人的剩除部分。

第五章 土地使用权终止
第十九条 市、县土地管理部门应在土地使用权期满前六十日，通知土地使用者，按规定办理土地使用权出让终止手续。
土地使用者应按时办理土地使用权终止注销登记。逾期不办的，市、县土地管理部门、房地产管理部门应分别注销其国有土地使用证和房屋所有权证。
第二十条 依法取得的土地使用权一般不提前收回。因社会公共利益需要必须提前收回的，市、县土地管理部门依照法定程序办理，并给予相应补偿。
依法提前收回土地使用权的补偿金额，由市、县土地管理部门会同房地产管理部门与土地使用者按出让合同的余期、出让金总额、土地使用性质、地上建筑物和附着物的评估价格协商确定。
第二十一条 土地使用权期满，土地使用者需要续期的，应在期满前六个月内向市、县土地管理部门提出续期申请。经批准后，依照本办法规定，重新签订土地使用权出让合同，支付土地出让金，办理登记手续。

第六章 划拨土地使用权
第二十二条 划拨土地使用权转让、出租、抵押的，必须先到土地所在地的市、县土地管理部门补办出让手续：
（一）土地使用者持国有土地使用证和地上建筑物、附着物的产权证明等文件，向土地管理部门提出书面申请。
（二）土地管理部门与申请人签订土地使用权出让合同。
（三）土地使用者在合同签订之日起二十日内，向土地管理部门支付出让金，办理土地使用权出让手续。
第二十三条 划拨土地使用权转让、出租、抵押的，必须补交土地出让金，补交标准可根据其取得权利的不同情况和转让、出租、抵押的不同方式，由土地管理部门按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的百分之四十。划拨土地使用权出租的，也可以按月或按年向土地管
理部门缴纳土地使用权出让金。具体交纳办法由市、县人民政府按照国家有关规定另行确定。
第二十四条 市、县人民政府对划拨土地使用权可以根据城市规划要求无偿收回，并可以依照本办法的规定予以出让。
无偿收回划拨土地使用权的，其地上建筑物、附着物，市、县人民政府应根据实际情况给予适当补偿。

第七章 罚则
第二十五条 土地使用者未按出让合同规定的限期和条件开发利用土地的，市、县土地管理部门应责令其限期改正。情节严重或拒不改正的，可无偿收回其土地使用权。
第二十六条 采取欺骗手段取得土地使用权的，由市、县土地管理部门无偿收回其土地使用权。
第二十七条 对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并可处以非法收入额10％以上20％以下的罚款，罚款最高不得超过30000元。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十八条 出让、转让、出租、抵押土地使用权，违反有关城市规划、房产、基本建设等法律、法规的，分别由城建、城市规划、房地产等行政主管部门依法处罚。
转让、出租土地使用权双方不如实申报成交价格的，由市、县房地产管理部门责令其补交所漏税费。
第二十九条 依据本办法收缴的罚款，全额上缴同级财政。

第八章 附则
第三十条 依据本办法收缴的土地出让金列入各级财政预算，作为专项基金管理，主要用于城市建设和土地开发。具体使用办法由省财政部门会同省土地管理部门和省房地产管理部门另行制定。
第三十一条 本办法由省土地管理局负责解释。
第三十二条 本办法自发布之日起施行。本办法在实施过程中，国家另有规定的，按新规定执行。


1997年10月10日山西省人民政府令第91号发布


根据《中华人民共和国行政处罚法》的有关规定，决定对《山西省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》作如下修改：
将原《办法》第二十七条修改为：“对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并可处以非法收入额10％以上20％以下的罚款，罚款最高不得超过30000元。构成犯罪的，依法追究刑事责任。”
本决定自发布之日起施行。
《山西省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》根据本决定作相应的修正，在《山西政报》上重新发布。



1993年11月9日
分析为什么要平民化法律

刘成江


　　社会日益进步,法律日益发展,我们的人民也越来越需要法律,然而在实际上我们存在的问题是法律的制定越来越科学和完善,而能熟练运用这些法律的则只有些法律工作者,普通群众不但不会用法甚至有闻法色变者，如果可能他们甚至愿意一辈子不和法打交道。本文就是在这一现实背景下,为了突显法的价值也为了法能真正为民所用而从理论和实际操作等方面来阐叙法的平民化。
　　一、法的价值决定
　　法的价值是指法满足人的需要的积极意义或法的有用性。法的价值是一个十分古老而又新颖的法学命题，早在人类创制法或法律的时候，就开始了关于法或法律的价值思考。人类创制法或法律的行为，绝不是没有意义和目的的盲动，千百年的法学家和思想家们都一直在思考和探索着法的价值。早在古希腊时期，著名思想家亚里士多德（Aristotle, 前384-前322）提出“法治”的两个标准，他认为，所谓法治，一是指普遍守法，二是指被遵守的法律应该是良法。显然，在他看来，法律的“好”“坏”是法律的内在标准之一，也是人们是否负有守法义务的根据之一。正如庞德所说：在法律史的各个经典时期，无论在古代和近代世界里，对价值准则的论证、批判或合乎逻辑的适用，都曾是法学家们的主要活动。
　　在法学发展史上，自然法学派一直主张法是有其价值追求的，那就是正义、自由等等。自然法学说的理论框架主要有三个支点：第一，人类所共有的权利或正义体系就是自然法，自然法是指普遍的、人类共有的法律。自然法学强调法律的统一性并把法律统一的基础归结为正义、平等、自由、幸福、尊严、权利等；第二，强调国家制定或认可的实在法应该属于作为权利或正义体系的自然法，自然法凌驾于实在法之上，具有支配实在法的效力，实在法如果与自然法相抵触就必须修改或废除以满足自然法的要求；第三，自然法本身是由永恒的、先验的、普遍适用的一般原则构成，或说是被理性的自然之光照亮了的各种原则构成的，因此，它不具有实在法普遍采纳的成文形式和国家强制。
　　由于自然法学派与分析实证主义法学派在历史上曾进行过不少次争论，人们似乎以为分析法学派是否认法有价值的问题。分析法学认为自然法学混淆了法律与道德，进而提出法学的研究对象只能是实在法，也就是通常所说的“恶法亦法”的道理。奥斯丁曾指出：法律的存在是一回事，而它的优点、缺点又是一回事。它是不是法律是一回事，而它是否适合于人们想象的标准，这又是另一回事。显然，奥斯丁反对把道德标准作为法律的内在条件，法律价值问题是以承认法律有价值为前提，因而没有必要成为法学研究的领域，因此他的观点在我看来并不是不承认法的价值问题，而是说法的价值问题无需成为法学的问题，可以说无论什么样的法学流派最终都在一定意义上承认或研究法的价值问题。
　　法的价值的研究，经过了千百年的凝练，固化了秩序、自由、效率和正义等几种基本价值形式。秩序指在社会中存在着某种程度的关系的稳定性、进程的连续性、行为的规则性以及财产和心理的安全性。在文明社会中，法律是预防脱序、制止无序状态的首要的、经常起作用的手段，法律是秩序得以建立和维护的最重要的手段。法律意义上的自由是哲学上自由的一个具体领域，它乃是个人与社会之间的关系性范畴，它意味着人们做法律所允许的一切事情的权利。所以，孟德斯鸠指出：自由是做法律许可的一切事情的权利，如果一个公民能够做法律所禁止的事情，他就不再有自由了，因为其他的人同样会有这个权利。效率或效益一词可以在多种意义上使用，本来是经济学领域的概念，如提高经济效率，后来为法学界所借用，追求效率成为法的重要价值目标，通常可以归结为一个基本意义，从一个给定的投入量中获得最大的产出，即以最少的资源消耗取得同样多的效果，或以同样的资源消耗取得最大的效果。正义、公正、公平等是含义基本相同的概念，它们所表达的是人类所追求的一种理想状态，是一种社会伦理观念。社会正义现象是十分复杂的，正如博登海默所指出的，正义具有一张普洛透斯似的脸，变幻无常，随时可呈不同的形状，并具有极不相同的面貌。马克思主义认为，正义是由一定社会经济基础所决定的社会正当性的观念和制度，它是社会制度正义和主体行为正义的有机的统一。
　　法的价值即是法对于人的价值。发展与解放全人类是无产阶级的伟大理想。真正的法的价值是谋求人的发展与解放的，否则就是法的价值的畸变，就应当为我们所屏弃。凡是与人的发展与解放背道而驰的法的追求，就不是真正的法的追求，也不是真正的法的价值。任何忽视人与抹杀人的法都是对于法的价值的反动。通俗的说,就是法的价值决定了法要走进百姓生活要平民化.
　　二、 构建和谐社会的需要
　　构建社会主义和谐社会是一项系统工程，需要各个方面的配合。其中，法律的支撑—保障公民的基本权利、平衡各社会主体的利益关系、维护社会公平正义，对和谐社会的构建具有基础性的意义。
　　秩序是法律价值的核心，又是和谐社会最本质的内涵，以科学发展观为指导完善立法及其体系，严格法律实施，是构建和谐社会的基础。
　　秩序是构成人类理想的要素，同时也是人类社会活动的基本目标，法律在建立和维护秩序的过程中成为秩序的象征。法律所追求的秩序，在社会中承载着关系的稳定性、进程的连续性、行为的规则性，以及财产和心理的安全性等功能。社会主义和谐社会的本质内涵，就是实现法律所追求的社会秩序，就是要形成民主法治、安定有序、公平正义、诚信友爱、充满活力、人与自然和谐相处的社会状态，并且这种状态要以一种过程的形式持续存在。这是和谐社会之要义和基本特征。法律是社会两大调控系统之一，在调控社会关系、实现社会和谐方面，是其他任何方法和手段都不可能取代的。法律作为消除无序状态或预防无序状态的首要的、经常起作用的手段，对社会主义和谐社会的构建具有基础性意义。因此，构建社会主义和谐社会需要法律的支撑。
　　发挥法律在构建社会主义和谐社会中的作用，最基本的方面是要维护和保障人权，平衡各类社会主体的利益，实现社会公平正义。
　　第一、依法保障人权是实现以人为本、促进人的全面发展，完善社会主义民主和法治的根本途径。尊重和保障人权是人类文明的标志，也是一切进步的法的基本特征。一般意义上的人权是人的价值的社会承认，是人区别于动物的观念上的、道德上的、政治上的、法律上的标准。法律意义上的人权，是指那些关于人的先天既有和后天能够实现的价值在法律上的一般承认。新中国成立以来人权一直以公民的基本权利为其表现形式，2004年修宪将保障人权直接写进了宪法，对我国和谐社会的构建具有重要意义。
　　人权的本质属性表现为利益，包括物质形态和精神形态的利益。人权所体现的利益具有道德性，符合道德的一般标准，即既是利己的，又是无害于人的。维护和保障人权能从根本上协调人与人的利益关系，充分尊重人的利益和要求，有利于人的自由而全面的发展；人权有建立秩序和消除暴力的功能，创造和谐而不是冲突是人权的内在要求。人权创造的和谐，在政治上表现为民主，法律上表现为法治。而民主法治是社会主义和谐社会的最高表现。只有依法保障人权，才能实现社会主义的民主法治。在构建社会主义和谐社会过程中，保障人权根本上在于保障人民—国家权力所有者的地位，保证国家制定的法律、政策能够充分体现人民的意志和利益。在社会生活中具体表现为要尊重并维护公民的政治权利和自由、社会知情权、社会参与权、民主监督权以及社会经济和文化权利，协调人与人的利益关系，调动社会各方面的积极因素；还要运用法律将人权保障定型化，保证整个社会的运转服从于法律至高无上的权威，彻底消除特权，做到法律高于人情、高于权力，真正用法律保障人权，协调人与人的关系，维护社会和谐。为此,必须从宪政保障、立法、行政保护、司法救济诸方面下大工夫维护人权。
　　第二、运用法律协调各社会主体的利益关系，有利于建立安定有序、人与自然和谐相处基础上的充满活力的和谐社会。利益作为基于现实条件下的客观需要，对法律起着决定性的作用，也即利益制约影响法律；而法律一旦形成则对利益具有能动的反作用。利益平衡是法律的基本功能，在社会主义社会条件下构建和谐社会，必须从人民的利益出发，协调社会生活中日益复杂的利益冲突，平衡社会主体的各种利益关系。通过制定完善的法律制度，确认、界定、分配各种利益，协调社会利益关系，保障、促进社会各主体利益的实现，特别是对新生利益以及社会弱势群体利益的确认和保护，要充分发挥法律的利益协调作用。当前，构建和谐社会，一是必须从改善民生入手，依法最大限度地将财政支出的重点向“三农”倾斜，向社会弱势群体倾斜，向社会公共服务设施倾斜，并建立起相应的法律保障机制。二是要重视环境、资源、生态安全等问题，将它们提到国家安全的高度来认识，建立和完善环境资源保护、生态安全等方面的法律，建立生态环保型、资源节约型社会，实现人与自然关系的协调。
　　第三、以法律为保障是实现社会公平正义、培育诚信友爱社会风尚不可或缺的手段。公平正义是法律固有的品质，公平正义也只有通过良好的法律才能实现。构建和谐社会必须以保障社会全体人民的利益为出发点，通过宪法和法律制度配置、设计权利义务的方式，确认他们应享有法律地位的权利和应履行的义务，保障他们应享有的社会及经济、文化等方面的权利，保障社会主体平等地享有权利、平等地履行义务，使社会正义真正落到实处。在此基础上，培育和发扬诚信友爱社会风尚，使社会发展实现从法律到道德的飞跃，向更文明的高度迈进。

北安市人民法院 刘成江