近几年，农村尤其是城乡结合部房屋大幅增值，受利益驱动等多种因素，“小产权房”引发愈来愈多的各种类型的纠纷，一定程度上影响了社会稳定发展。为此，笔者通过对河南省清丰县人民法院“小产权房”审理情况进行深入调研，分析“小产权房”纠纷的特征、成因，并提出防范对策。

　　根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第6条和《中华人民共和国土地管理法》第63条规定，仅国家所有土地才能用于房地产开发，农村集体所有土地不能直接用于商品房开发建设。只有通过国家相关部门补偿征收后，变集体所有土地为国家所有土地，才能出让给有资质房地产开发企业进行开发。国务院办公厅在2008年1月11日下发《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策通知》曾针对“小产权房”问题作出批示，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。2011年11月，《关于农村集体土地确权登记发证若干意见》政策发布，明确指出“小产权房”不得登记发证。2012年2月，国土部发言人表示将于2012年试点清理“小产权房”，规定凡是小产权房不允许登记，不受法律保护。

　　这势必会引起小产权房纠纷的增加，人民法院应当积极采取措施、统一司法尺度、有效予以应对。小产权房到底是否合法、是否能够购买或转让等这一系列问号，不断在老百姓脑海中出现，如何消除错误认识，确立正确的认识，首先就要明确什么是小产权房，所谓小产权房，就是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”，多发生于城乡结合部地带，它并不真正构成严格法律意义上的产权。因为小产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其并不是商品房。所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对小产权房是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产权房的案件，购房人的权益很难得到维护，风险相当大。

　　 一、案件纠纷特征

　　（一）从受理案件数来看，2009年清丰法院受理由各类房屋纠纷案件72件；2010年受理86件；2011年共受理此类案件128件。“小产权房”建设不仅未随着政府禁令销声匿迹，反而愈演愈烈。据统计表明，“小产权房”引发的纠纷持续呈上升态势。

　　（二）从诉讼类型来看，主要包括房屋买卖合同纠纷、土地使用权转让合同纠纷、房屋拆迁纠纷、建设工程施工合同纠纷等。2009年以来受理此类案件446件，其中房屋买卖合同纠纷40件，占9%；房屋拆迁纠纷205件，占46%；建设工程施工合同纠纷173件，占38.7%;土地使用权转让合同纠纷17件，占3.8%；其他11件，占12.7%。

　　（三）从诉讼主体和诉讼起因来看，购买“小产权房”主体多为低收入群众，尤其以下岗职工、外来务工人员为主。且此类案件买卖双方基本上都履行了合同义务，出卖人交付住房，购房人入住并给付了房款。诉讼起因多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，房后迁补偿价格高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而起诉。

　　二、问题的成因

　　（一）高房价刺激小产权房需求市场的形成。从上个世纪90年代就有城里人到农村购买小产权房的现象，那时城里的商品房价格没有达到现在的“寸土寸金”的程度。村集体也只是在试探性地出卖一些集体土地而从中取得一点利益。随着城市商品房的价格一路攀升，房地产开发商笑了，急需住房而又望房兴叹的低收入者愁了。大部分人开始沦为“房奴”，安居乐业的梦想成了他们的奢望。而那些近乎垄断性的房地产开发企业在“房奴”们血汗的滋润下如雨后春笋般茁壮成长起来。但小产权房的出现使房奴又重新看到了希望，一个个房奴翻身作了房主人，小产权房的需求市场也就由此产生并急剧扩大。

　　（二）小产权房的出现也让村集体的经济欲望急剧膨胀。首先，一些村镇在大产权房价格飙升，利润翻倍的背景下，也开始迅速把土地变现，这也让小产权房有了立足之地。开发商在开发小产权房的过程中，会拿出来一部分利润与村镇共享，村镇在巨大利润引诱之下，不惜出让土地，以牺牲长远利益来换取眼前的经济利益，一方面说明农民对土地的认识存在误区，另一方面也说明我国目前农民收入仍然较低，因此要改变这一现状，一要提高农民的法律意识，要把保护耕地的意识不断传送给广大农民；二要增加农民的收入，这样农民不会再因为眼前的经济利益而牺牲长远的利益。其次，通过调查发现越是靠近城市边缘的农村，出让土地的现象越严重。这些靠近城市的村庄纷纷开发小产权，还隐藏着另一个秘密，那就是城市的发展过程中，一定会占用农田，如果村里不开发小产权房，土地一旦被地方政府征用，那么土地的大部分利润将被地方政府拿走，这样集体组织的农民所获得的补偿甚少，这样相当一部分农民就同意以小产权方式提前将自己的土地先行开发，从而获得相对较多的利益。城市的高房价造就了小产权房的巨大市场需求，而村级组织也有着强烈的卖地冲动，在此情况下，一些不正规的开发商开始迅速介入，一栋栋小产权房也就应运而生。

　　（三）监管不利，大量的违规违法用地没有受到应有的处理。当小产权房在个别地方出现问题时，有关部门没有引起足够的重视，对这些问题睁一只眼闭一只眼，这就造成了有法不依，执法不严，违法不究，姑息迁就，这些严重的负面影响就带来了目前的“谁都敢干，法不责众”的情况，影响了法律的严肃性和权威性，造成了法律的虚置。

　　 三、防范“小产权房”纠纷对策建议

　　我国现行法规政策评价“小产权”房，不受法律保护。但“小产权”房已成为目前的社会问题，处理不好，必将激化矛盾，有悖于建立和谐社会的大政方针。因此妥善处理现有的“小产权”房，本人认为要兼顾国家利益和集体、农民、购房者的各方利益。

　　（一）从源头切除隐患。“小产权房”的核心问题在于土地问题，只有妥善解决土地规划和土地处置问题，“小产权房”问题才能得到彻底化解。2011年年底国土资源部下发《关于农村集体土地确权登记发证若干意见》，明确表示“小产权房”不得登记和发证。虽然国土资源部对“小产权房”态度一直很坚决，但并没有挡住一座座小产权楼房拔地而起。因此，必须从源头切除隐患。只要发现“小产权房”破土动工就勒令停建；只要发现“小产权房”公然出售就勒令停售。该拆除的不等卖出就强制拆除。此外，还必须彻底改变城乡二元结构规划制度，促进城乡一体化规划建设，从根本上实现城乡统筹协调发展。

　　（二）要稳控房价。小产权房的出现就是高房价的并发症。近年来，国家出台了很多房地产宏观调控措施，但这些措施没有达到稳定房价的目的，相反房价仍然不断攀升，此时小产权房的出现恰恰满足了大量中低收入者的需要。“从这个意义上说，如果不解决房价疯涨的根本问题，即使堵住了小产权房这个口子，将来一定有类似问题出现。”因此不能把关系人民生活的最基本的生活资料拿到市场上成为赢取暴利的工具，国家应进一步出台相应的规定，授权有关部门根据当地的情况对本地的房地产市场进行规范，进一步稳定房价，使房价的涨幅控制在人民群众可以接受的范围之内。

　　（三）要严格管理二手房市场。房价的节节攀升滋生了一批“炒房族”，他们的目的只有一个——赚钱。房价上涨一方面与地根紧缩有关，另一方面是因为房地产企业为了追求更大的利益以及炒房族的借势哄抬房价。抑制开发商的不法炒作，对二手房的转让收取较高的税额对控制“蒸蒸日上”的房价可以起到釜底抽薪的效果，小产权房的发展也会日趋走上回归路线。

　　（四）改善住房社会保障。调整住房供应结构，增加社会保障性住房比例，改变我国经济适用房不经济，廉租房僧多粥少的供应现状。　　　

　　（五）要严格限制人均住宅使用面积，控制豪华别墅的建设，不能让商品房的购买变成有钱人的“圈地运动”而使中产阶级家庭连最起码的安居梦想都变成奢望，这样会加剧老百姓心中的仇富情绪，给社会增加不和谐因素。

　　（六）加大耕地保护力度。土地对于中国农民而言除了生存权以外，还承载着发展和社会保障等方面功能。因此，对于破坏耕地修建“小产权房”的违法行为要坚决禁止。对于已经滥占耕地修建房屋的，如果能退耕的坚决退耕，不能退耕的补缴所有税费的基础上严厉处罚。不符合土地规划的“小产权房”要认定为违章建筑，并坚决予以拆除。违法批准建设“小产权房”或违法开工建设“小产权房”的，依法严厉追究相关人员的刑事责任。

　　（七）尊重事实并区别对待。一是农村住宅如出卖给本集体经济组织内部成员，经本集体同意，且买受人符合宅基地使用权分配条件的，因民事行为不违反法律、法规和强制性规定，该买卖有效。二是农村住宅如出卖给本集体经济组织外居民的，因行为违反国家法律禁止性规定，买卖行为无效。三是农村居民与本集体经济组织成员以外居民出资在其宅基地上联合开发建房的，联合建房人不能成为房屋共有人，但对与其合作农村的居民享有债权，买卖无效。四是在婚姻关系存续期间，一方或共同投资在宅基地上建设农村住宅的，即使一方为城镇居民或户籍未迁入的其他农村居民，除双方另有约定外，修建住宅应为夫妻共同财产。五是城镇居民或非集体经济组织成员，因遗产继承可取得农村住宅所有权。六是关于农村住宅赠与合同的效力，受赠主体如果符合前面所述农村住宅买受人的限制条件，赠与合同有效。七是农村集体经济组织在符合规划情况下，在集体建设用地上建设住宅用于安置集体经济组织成员，购房指标如果在符合受让条件的内部成员之间转让的，买卖有效。

　　房屋是最重要的生产要素、生活资料与融资工具，也是物权保护的最重要对象，尤其在中国特定的文化背景下，居有定所更是每个人的生活目标之一，如何解决小产权房的问题将关系到百姓是否能够安居乐业，因此我们要齐心协力共同解决小产权房问题，从而为构建和谐社会贡献力量。

（作者单位：河南省清丰县人民法院）
国务院


国务院关于加强粮食购销工作的决定
国务院

决定
粮食问题关系国民经济全局，做好粮食工作，把农民需要出售的余粮收购起来，对保护和调动农民的粮食生产积极性，支持农业生产的发展至关重要。国家掌握足够的粮食，保证各方面的需要，是保持社会政治安定，促进国民经济稳定协调发展的重要保证。为了进一步加强粮食购销工
作，特作如下决定：
一、必须正确认识粮食形势。去年以来，各地贯彻落实中共中央、国务院关于夺取农业丰收的决定，采取有效措施，发展粮食生产，粮食产量达到历史最高水平。国家粮食收购增加，销售减少，库存增加，市场粮价稳中有降，城乡人民生活特别是灾区人民生活得到了保障，粮食形势比
较好。同时，必须看到，由于人口的增加，全国人均粮食占有量比一九八四年有所减少，粮食总需求大于总供给的状况并未根本改变。当前在一些主产区出现了农民卖粮难，粮食部门储粮难，产区和销区之间调销不畅的现象，如果不采取有效措施加以解决，势必挫伤农民发展粮食生产的积
极性。因此，各级政府必须对粮食形势保持清醒的认识，认真吸取一九八四年以后粮食生产出现徘徊的教训，振奋精神，克服困难，兢兢业业，切实把粮食工作做好。
二、务必抓好粮食收购。今年夏粮和早稻丰收，秋粮生产形势较好，各地一定要不失时机地把收购工作抓紧抓好，保证质量，完成和超额完成粮食定购任务。在以县为单位完成定购任务之后，要积极组织议价粮食收购，充分满足农民出售余粮的要求，不能限收拒收。为了保护农民的粮
食生产积极性，鼓励各地多购一些粮食，今年夏粮主产区议购的小麦，除本省“议转平”、议销和合理周转库存以外的多余部分，按照国家确定的计划和结算价格，转作平价专项储备。这部分专项储备小麦，统购价与结算价之间的差价，由中央财政给予贴息；粮权属于中央，必须服从统一
调度，未经国务院批准，任何地区和部门不准动用。早稻和秋粮收购，将根据年景情况，按照上述原则确定。
三、切实保证粮食收购资金。银行、财政、粮食部门要在各级政府的领导下，密切配合，通力协作，各负其责，不能因资金供应不足向售粮农民“打白条”，确保粮食收购的顺利进行。银行部门要认真做好粮食收购资金的供应工作，充分保证粮食定购和议价收购所需资金。财政部门要
及时拨补粮食补贴款。粮食部门要积极挖掘内部潜力，搞好调销回笼，加强资金管理。各级清理“三角债”办公室要把清理粮食部门的“三角债”作为重要内容，认真清理，抓出成效。银行部门对粮食价款异地结算，要全面恢复托收承付。粮食部门平价和议价粮食的贷款，要执行同一的优
惠利率。储存期在一年以内，正常的粮食经营贷款，利率不向上浮动；贷款到期不能偿还时，可以转期，并免予加息、罚息。为了加强资金周转，减少资金占压，粮食贷款要勤贷勤还，按期归还，并以县为单位，建立粮食结算中心。
四、进一步压缩平价粮食销售。根据目前政治经济和市场粮食情况，今年下半年，各地可以相机出台一些压销措施。压销方案，由省、自治区、直辖市政府结合实际情况周密制定，报经国务院批准后执行。压销措施出台前，要做好宣传解释和市场供应工作，防止发生抢购等问题。同时
，必须加强对粮食销售的管理。要认真贯彻落实国家下达的“农转非”人口计划，严格控制非农业人口的增长。要定期整顿粮食销售，堵塞漏洞，健全制度，减少不合理销量。要通过各种宣传工具，采取多种有效形式，大力宣传计划用粮、节约用粮，树立浪费粮食可耻、节约粮食光荣的风
尚。要表扬节约粮食的先进事绩，严肃批评浪费粮食的不良现象，形成社会舆论，努力减少粮食消费以及各经营部门、经营环节上的损失浪费。
五、加强粮食调动工作。粮食调出地区和调入地区，都必须认真执行粮食调拨计划。重申省间“议转平”大米计划是指令性计划，必须保证完成。价格由双方协商，合理确定。决不能因为粮食一时松或紧，而拒绝执行调拨计划。当前特别是调入地区一定要按计划接收粮食，有条件的要
尽量多接收一些，以支持调出地区。商业部和各地粮食部门要加强督促检查，对调运计划完成好的给予表扬，完成不好的予以通报批评。凡是不按计划接收粮食的调入地区，属于平价粮的，要相应减少调入计划；属于“议转平”调拨的，要承担利息。在粮食调拨中，要严格执行调拨经营费
的规定，认真执行国家粮食质量标准，及时结算货款。铁道、交通部门要切实安排好粮食运输，保证粮食调拨和运输计划的完成。
六、加强粮油市场管理。各地政府要组织有关部门加强对粮食市场的管理，逐步建立粮食批发市场，开展有组织的余缺调剂，搞活粮食流通。大米要允许省际间地、市、县自行调剂。国营粮食商业要充分发挥主渠道和“蓄水池”作用，积极开展粮食议购议销业务，通过召开粮食调剂会
等形式，安排好市场各项用粮，保证各方面的正常需要。集贸粮食市场，要坚持常年开放，进一步搞活；禁止私人从事粮食批发业务。要加强对粮食市场价格的管理，保持粮价的基本稳定。既要防止粮价暴涨，又要防止谷贱伤农。每年新粮上市前，国家物价局要会同商业部对主要粮食品种
制定下达议购指导价格，由各省、自治区、直辖市参照中央议购指导价格，制定本地区议购粮食的最低保护价和最高限价。对粮食议价经营企业要实行经营利润率等控制，全年统算。工商行政、公安和粮食部门要密切配合，加强对粮食票证的管理，禁止以粮票换取其他产品，严厉打击倒买
倒卖粮票和伪造粮票的违法犯罪行为。
七、建立和健全粮食储备制度。我国地域辽阔，局部地区自然灾害难以避免，年度、地区之间的粮食情况不平衡，必须建立足够的粮食储备，防备灾荒，调剂余缺，增强宏观调控力量。一定要在丰收的年份、丰收的地区多收购一些粮食，储备起来。中央将逐年增加国家粮食储备和市场
调节粮，各省、自治区、直辖市也要逐步建立地方粮食储备。提倡农村集体经济条件比较好的地方和农户储备一些粮食。经过若干年的努力，逐步建立起一套粮食储备体系。“手中有粮，心里不慌”。各级财政、银行部门对粮食储备要在资金上给以支持，可以由银行贷款，财政贴息。
件的地方，也可以逐步建立粮食储备基金。
八、抓紧食油购销工作。在完成今年夏季油菜籽收购任务以后，各地要积极做好秋油的收购工作，按定购价格敞开收购。平价和议价食油的贷款利率，按照对粮食贷款的规定执行。各主产区多购有余的食油，经商业部批准，可转一部分作为国家商品储备，由商业部管理和调度。这部分
商品储备食油，按定购价结算，由中央财政拨付超购加价款，并对统购价的贷款部分，给以贴息。各地要逐步建立食油商品储备，增强调控能力。食油平价销售也要有计划地进行压缩。
九、加快粮食仓库建设。为了缓解粮油仓储能力不足的矛盾，决定在“八五”期间，国家每年新增加一些粮食库容。所需资金，通过多种渠道、多种形式筹集。国家计委和地方各级计委要在基本建设计划中，专门安排建设粮库和油罐的投资；中央财政和地方各级财政部门要专拨一部分
资金，列入预算；商业部掌握的建设资金，也要重点用于粮油储备库、罐的建设。国家储备和周转粮库及油罐建设，由中央和地方各投资一半。简易粮食仓库和油罐的建设资金，由人民银行开办专项贷款，周转使用，中央财政和地方财政给予贴息。各地每年要从财政安排的粮食简易建筑费
中提取60％，粮食超储费用中提取30％，议价粮油经营利润中提取一部分，从建仓节省的露天保管费以及企业的更新改造资金、生产发展基金中集中一部分，归还银行贷款。各地财政部门安排的粮食简易建筑费预算至少要保持一九八0年的水平，财政状况较好的地方，应适当增加。每
年的建库计划、资金来源和还款计划，由国家计委、财政部、人民银行、商业部制定下达。在新建粮食仓库的同时，各地要十分重视现有粮食仓库、粮店等经营设施的维修和改造，维修费用不得挪作它用，并适当集中一部分，重点使用。
十、逐步解决粮食财务挂帐。各级政府要把粮食补贴切实纳入财政预算。财政部门要按计划拨补粮食各项政策性补贴，保证及时到位。对目前的财务挂帐，各地要认真清理，并制定归还措施和计划，通过多种途径逐步消化解决。在计划规定的归还期内，银行对粮食财务挂帐所占用的贷
款，除挤占挪用的以外，不加息、罚息。粮食部门要加强管理，改善经营，通过开展“双增双节”，努力增收节支，提高经济效益，减轻国家负担。要按照国务院的规定，继续推行粮食政策性亏损定额补贴办法，完善各项经营承包管理责任制，增强企业活力。
十一、加强对粮食工作的领导。粮食问题涉及面广，目前在粮食购销、财务、管理等方面的矛盾比较多，粮食生产还没有上新的台阶，食油还没有恢复到历史最好水平。各级政府一定要切实加强对粮食工作的领导，定期讨论粮食工作中重大问题，及时解决存在问题。国家计委要会同经
贸、商业、财政等部门统一安排粮食进出口，搞好综合平衡。粮食机构只能加强，不能削弱。要认真总结近几年粮食工作的经验，不断推进治理整顿和深化改革。各级政府要全面安排部署，协调各方面关系，促进粮油稳定增产，保障有效供给，为社会的稳定和国民经济持续协调的发展做出
贡献。
国务院



1990年7月24日