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河南省周口市人民政府办公室


周口市人民政府办公室关于转发周口市房产测量实施细则的通知

周政办[ 2011 ] 34号



各县（市、区）人民政府，开发区、东新区管委会，黄泛区农场，周口监狱，市政府有关部门：

市住房和城乡建设局《周口市房产测量实施细则》已经市政府同意，现转发给你们，请参照执行。





二○一一年五月五日



周口市房产测量实施细则


1.范围

本标准规定了周口市房产测量计算中的一般及特殊情况的计算标准与处理方法。

本标准适用于周口市房地产开发与销售、房屋产权登记、征地拆迁赔偿、旧城改造、历史遗留房地产问题处理等活动中各类房屋建筑面积指标的计算和统计。

2.规范性引用文件

下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款。凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单（不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本标准，然而，鼓励根据本标准达成协议的各方研究是否可使用这些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本标准。

—GB/T 17986-2000 房产测量规范

—GB/T 50353-2005 建筑工程建筑面积计算规范

—GB/T 7929-1995 1:500 1:1000 1:2000地形图图式

—CJJ 8-99 城市测量规范

—建住房〔2002〕74号文

3.术语和定义

下列术语和定义适用于本标准。

3.1 房产测绘名词

3.1.1 房屋面积测绘

房屋各层水平投影面积的测量与计算。包括房屋建筑面积、房屋套内建筑面积、房屋使用面积、房屋公用建筑面积、房屋产权面积等的测量与计算。房屋建筑面积测绘计算分（幢）栋进行。

3.1.2 房屋的建筑面积

房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且层高在2.20米以上（含2.20米，以下同），有上盖，结构牢固的永久性建筑。

3.1.3 房屋的套内建筑面积

房屋的套内建筑面积由单个产权人占有和使用的建筑面积，包括套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台面积。

3.1.4 房屋的使用面积

房屋套内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影面积计算。

3.1.5 房屋的共有（公用）建筑面积

建筑物内由多个产权人共同占有或共同使用的建筑面积，包括应分摊的公用建筑面积和不分摊的公用建筑面积。

3.1.6 房屋的专有建筑面积

建筑物内由单个产权人占有或使用的建筑面积，一般情况下，对应于房屋的套内建筑面积。

3.1.7 房屋的产权面积

产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由县级以上房地产行政主管部门登记确权认定。

3.1.8 房屋建筑施工图面积测算

依据未经市政府行政主管部门核准备案的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积为施工图测算面积。用于建设工程设计与报建参考。

3.1.9 房屋建筑面积预售测绘

依据经市政府行政主管部门核准的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积为预售面积。用于房地产项目的预售审批及销售。

3.1.10 房屋建筑面积竣工测绘

依据竣工房屋的现状和经市政府行政主管部门核准的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积为竣工面积。主要用于建设工程的规划验收、地价核算、房地产权初始登记和转移登记。

3.1.11 房屋建筑面积现状测绘

依据房屋现状进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积为现状面积。主要用于旧城改造、征地拆迁、土地评估、补办用地或规划手续、办理房屋产权登记等。

3.1.12 房屋建筑面积变更测绘

因房屋的产权界线、使用功能、房屋属性（如建筑名称、房屋编号等）发生变化而进行的房屋建筑面积测绘计算。

3.1.13 房屋建筑面积分割测绘

依据市政府行政主管部门核准的分割平面图或房屋现状，将一个产权单位划分为多个产权单位而进行的房屋建筑面积的测绘计算。分割测绘属于变更测绘的一种。

3.2 建筑术语

3.2.1 裙楼、塔楼

高层建筑中，低楼层部分的建筑结构至高楼层部分发生转换，且结构转换的相邻楼层水平投影面的差值超过低楼层部分水平投影面积的1/3时，低楼层部分为裙楼，高楼层部分为塔楼（含结构转换层）。

3.2.2 层高

相邻楼层楼（地）板结构面之间的垂直距离。

3.2.3 楼层净高

楼（地）面至楼板结构底面之间的垂直距离。

3.2.4 自然层

按楼（地）板结构分层的楼层。

3.2.5 标准层

建筑物内主要使用功能与平面布置相同的各楼层。

3.2.6 夹层

在一个楼层内，以结构板形式局部增设的楼层。

3.2.7 架空层

建筑物中仅以结构体作为支撑、无围合外墙的开敞空间层。

3.2.8 结构转换层

建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同而采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，该楼层称为结构转换层。

3.2.9 设备层

建筑物中专为设置暖通、空调、给排水、配变电等设备和管道且供人员进入操作用的楼层。

3.2.10 避难层

建筑高度超过100米的高层建筑中，为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层。

3.2.11 屋面（顶）层

在房屋顶部，屋面楼板以上，由屋面梁、拱等大跨空间构件和支撑边缘构件组成的楼层。

3.2.12 地下室

房间室内地面低于室外地面，且室内地面至室外地面的高度大于房间净高的1/2者。

3.2.13 半地下室

房间室内地面低于室外地面，室内地面至室外地面的高度大于等于该房间净高的1/3但小于1/2者。

3.2.14 走廊

建筑物内设置的水平交通空间。

3.2.15 过道

套内使用的水平交通空间。

3.2.16 挑廊

挑出建筑物外墙的水平交通空间。

3.2.17 檐廊

设置在建筑物底层出檐下的水平交通空间。

3.2.18 回廊

在建筑物门厅、大厅内设置在二层或二层以上的回形走廊。

3.2.19 架空通廊

建筑物与建筑物之间,在二层或二层以上专门为水平交通设置的走廊。

3.2.20 门斗

在建筑物出入口设置的起分隔、挡风、御寒等作用的过渡性建筑空间。

3.2.21 门廊

位于建筑物出入口处的由上方建筑形成的有顶盖、有廊台、且有支柱支撑顶盖的开放式建筑空间。

3.2.22 雨篷

设置在建筑物进出口上部的用于挡雨、遮阳的板或篷。

3.2.23 阳台

建筑中凸出于外墙面或凹于外墙以内的平台，是室内外的过渡空间，供使用者晾晒衣物、休息及其它室外活动之用。

3.2.24 露台

与建筑衔接供人们活动的无顶盖室外平台；在二层或二层以上建筑利用下层的屋顶作为上层的户外活动的无顶盖平台也视为露台。

3.2.25 凸窗

为房间采光和美化造型而设置的窗台高度达到或超过0.40米的凸出外墙的窗。

3.2.26 落地窗

窗框与地板直接相连的窗或凸出外墙但窗台高度小于0.40米的窗，前者为平台式落地窗，后者为反凸式落地窗。

3.2.27 围护结构

围合建筑空间四周的墙体、门、窗等。

3.2.28 围护性幕墙

直接作为建筑物外墙起围护作用的幕墙。

3.2.29 装饰性幕墙

设置在建筑物墙体外起装饰作用的幕墙。

3.2.30 眺望间

设置在建筑物顶层或挑出房间的供人们远眺或观察周围情况的建筑空间。

3.2.31 勒脚

建筑物的外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚部分。

3.2.32 变形缝

伸缩缝(温度缝)、沉降缝和抗震缝的总称。

3.2.33 永久性顶盖

结构牢固，可供永久使用的顶盖。

3.2.34 骑楼

楼层部分跨在公共街巷上的临街楼房。

3.2.35 门厅

建筑物中位于入口处用于接待和分配人流、物流及联系各主要使用空间、辅助使用空间和其它交通空间的交通枢纽空间。

3.2.36 大堂

具有休息、会客、接待、登记、商务等功能的较大的门厅。

3.2.37 楼（电）梯间

是用以容纳楼（电）梯，并由墙面或竖向定位平面限制的空间。

3.2.38 前室

设于楼、电梯间与走廊之间用于分配、缓冲人流的过渡性建筑空间。

3.2.39 台阶

在室外或室内地坪或楼层不同标高处设置的供人行走的阶梯。

3.2.40 管道井

建筑物中用于布置竖向设备管线的竖向井道。

3.2.41 烟道

建筑物中设置的用于排放烟尘的竖向井道。

3.2.42 核心筒

建筑物中解决垂直交通、设备电气垂直管线、联系其它建筑空间的结构体系。

3.2.43 中庭

建筑物中设置的用于休闲、人流汇聚的超过一个层高的有盖建筑空间。

3.2.44 桥

与室外相连的有跨度的架空构筑物。

3.2.45 花池

建筑物中设置的用于种植花草的建筑构件。

3.2.46 天井

四面有房屋，或三面有房屋另一面有围墙，或两面有房屋另两面有围墙时中间的空地，一般面积不大，主要用于房屋采光、通风。

3.2.47 公共（消防）通道

为满足建筑物消防或通行需要而设置的与市政或小区道路连通的穿越建筑的通道。

3.2.48 公共开放空间

建筑物内部全天开放供公众使用的空间或室外场地空间，公共开放空间应与建设用地周围的城市空间密切联系成有机的整体。

3.2.49 构筑物

亦称“准建筑物”或“指定建筑物”。一般指人们不直接在其内进行生产和生活活动的场所。如烟囱、水塔、水井、桥梁、隧道、水坝等。

4.总则

4.1 房屋建筑面积测绘的目的

房屋建筑面积测绘是利用测绘技术和方法，采集和表述房屋及房屋用地的各相关信息，为城市规划、土地管理、房地产权管理、房地产开发等提供基础数据和资料。

4.2 房屋建筑面积测绘的内容

房屋建筑面积测绘的内容包括房屋数据采集、房产图测绘、房屋建筑面积计算、成果资料的整理、检查、审核与归档。

4.3 房屋建筑面积测绘的类型

房屋建筑面积测绘的类型包括预售测绘、竣工测绘、现状测绘、变更测绘（含分割测绘）、施工图面积测算。

4.4 房屋建筑面积测绘的成果

房屋建筑面积测绘的成果主要包括：房屋建筑面积测绘报告,竣工测绘还应包括建设工程竣工测量报告。

5.房屋数据采集

5.1 一般规定

5.1.1 房屋边长数据来源

房屋边长有两种不同的取得方式：一是依据设计图纸，即从建筑施工图上获取房屋边长数据；二是依据实测，即通过对已竣工房屋或现有房屋进行现场实测取得房屋的边长数据。

5.1.2 房屋边长数据的图上采集

5.1.2.1 从建筑施工图上采集房屋边长数据时，应对对应边进行校核，对分段边长之和与总长度进行校核。校核不符时，应返回建设单位进行修正。

5.1.2.2 已竣工并且有建筑施工图的建筑，若实测边长与图纸边长之差绝对值满足本标准5.1.5.3条规定时，则该房屋的边长可采用建筑施工图上标注的尺寸。

5.1.2.3 房屋的拐角无特殊注明或说明的，一律视为直角，其组成的房屋按矩形采集边长并计算面积。

5.1.3 房屋边长的实地测量

5.1.3.1 实地测量房屋边长采用的设备一般包括：经检定的钢卷尺、手持式测距仪、红外测距仪、全站仪等。

5.1.3.2 当需要按柱外围计算面积，而柱子垂直上下由不同直径（截面）多节柱体构成时，边长以柱边离地面2.1米处进行测量。

5.1.3.3 已竣工房屋存在一些圆形、弓形等其它不规则图形，且无建筑施工图可获得相应的图形元素时，可使用全站仪沿该图形边线实测若干特征点或拐点的点位坐标，通过解析法计算面积。

5.1.3.4 当房屋的边长较长且直接测量有困难时，或需要校核总边长与分段之和时而又无法直接测量总边长的，可采用全站仪实测坐标后计算相应总边长值。

5.1.3.5 实测一般房屋边长时，数据取位至0.01米。

5.1.4 层高测量

5.1.4.1 在房屋建筑面积竣工测量时，必须对测绘项目的标准层、架空层、结构转换层、夹层、地下室层、半地下室层、架空层等进行层高测量。

5.1.4.2 同一楼层分为多个不同层高的建筑空间时，各空间必须分别测量。

5.1.4.3 当建筑物设计层高小于2.10米或大于2.30米时，可只测量一个层高值；当设计层高在大于2.10米和小于2.30 米之间范围时，应在不同位置测量3 个以上层高值取平均值作为实测层高值。层高测量取位至0.01米。

5.1.4.4 有建筑施工图的竣工房屋，实测层高平均值与设计值之差在±0.03米范围内时，可认为竣工层高与设计层高相符；无建筑施工图的竣工房屋，必须全部实测，其层高以同一层不同位置实测层高数据的平均值为准。

5.1.5 限差、误差规定

5.1.5.1 房屋边长测量设备需要定期检定，并符合以下精度要求

a）经检定的钢卷尺，同尺两次测量读数之差△D 应满足：

——|△D|≤0.0005D (D＞10米时)；

——|△D|≤0.0001D (D≤10米时)。

b）经检定的手持式测距仪，两次测量读数之差△D 应满足：|△D|≤0.005 米。

c）经检定的红外测距仪，一测回读数较差△D 应满足：|△D|≤0.005米。

d）经检定的全站仪，一测回读数较差△D 应满足：|△D|≤0.005米。

5.1.5.2 房屋边长、层高多次测量的限差规定

多次测量边长、层高结果较差绝对值应满足：|△D| （或|△H|）≤0.005D （或H）（D、H为实测值，小于10米按10米计）。

5.1.5.3 实测边长与经批准的图纸设计尺寸较差绝对值满足下式要求时，可认为实际房屋边长与设计值相符（其中D 为实测边长，以米为单位）:

——|△D|≤0.03米(D≤10米时)；

——|△D|≤0.003D (10米＜D≤30米时)；

——|△D|≤0.10米(D＞30米时)。

5.1.5.4 房屋竣工（现状、变更、分割）测绘面积两次测算结果比较之差的限值按如下规定：

——以套内建筑面积计，较差百分比≤0.6％；

——以建筑面积计，较差百分比≤1％。

5.2 特别规定

5.2.1 房屋边长数据采集要求

5.2.1.1 住宅或写字楼应分套或分单元进行边长数据采集。

5.2.1.2 公用建筑面积边长数据应分层采集。

5.2.1.3 未分户分割的商业用房、仓库、厂房的建筑面积边长数据应分层采集。

5.2.1.4 已经分割成若干单元的商业用房、仓库、厂房等的建筑面积边长数据应分单元采集，其公用建筑面积边长应分层采集。

5.2.2 房屋边长数据注记方式及测量草图内容要求

5.2.2.1 采集所得的边长数据必须注记在房屋分层、分户平面图上；边长注记以米为单位，取位至0.01米；边长数值平行于该边注记并紧靠该边线；东西走向的边长数字字体朝上（北）方向注记；南北走向的边长数字字体朝左(西)方向注记。

5.2.2.2 边长外业测量的记录应在实地完成，不得依据事后回忆或涂改。

5.2.3 房屋建筑面积分户计算边长量取规定

5.2.3.1 建筑物外墙(含山墙)内侧为公用建筑面积时，该段墙体取结构中线以外墙体，公用建筑面积的边长量取至墙体结构中心。

5.2.3.2 建筑物外墙(含山墙)内侧为套内建筑面积时，套内建筑面积的边长应包含墙体结构中线以内墙体厚度。

5.2.3.3 建筑物墙体外侧为架空空间时，该段墙体视为外墙，处理方式与5.2.3.1 与5.2.3.2 相同。

5.2.3.4 分户建筑面积套内之间的共墙、套内与公用建筑面积间的共墙、公用建筑面积之间的共墙，均以墙中线为界分别计取分户套内建筑面积的边长和公用建筑面积的边长。

5.2.3.5 走廊、阳台与套内建筑面积或公用建筑面积之间的隔墙，其墙体结构中线以内计入套内或公用建筑面积，其墙体结构中线以外计入半外墙。

5.2.4 斜坡面房屋边长数据采集

当一间（单元）房屋或房屋的屋顶或墙体为向内倾斜的斜面，并分成层高在2.20米以上和以下两部分时，应分别测量两部分的边长数值并辅以略图说明。

5.2.5 房屋装饰贴面厚度处理

实测房屋外墙的边长时，除记录包含外墙装饰贴面厚度的总长外，还应现场记录装饰贴面厚度。计算面积时，外墙厚度取建施图的结构设计值。（外墙厚度小于设计值时取实测值）

5.2.6 地下空间的边长数据采集

对地下空间（含地下室）进行房屋边长测量时，因无法测至外墙面，可只实测室内边长，外墙厚度取建施图的设计值，据此推算地下空间边长值。

6.房屋建筑面积计算

6.1 计算通则

6.1.1 计算全部建筑面积的范围

6.1.1.1 符合GB/T 17986.1-2000 中8.2.1 条的规定的建筑空间，包括：

a）永久性结构的单层房屋，其层高在2.20 米以上（含2.20 米，以下同）时，按一层计算建筑面积。多层房屋按各层建筑面积的总和计算建筑面积。

b）房屋自然层内设有局部楼层（如夹层、插层等），局部楼层及其楼（电）梯间的层高在2.20米以上的部分均计算建筑面积。

c）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影计算建筑面积。

d）房屋内的楼梯间、电梯（观光梯）井、管道井、提物井、垃圾道等，均按房屋的自然层计算建筑面积。

e）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、电梯机房、水箱间等，均按其外围水平投影计算建筑面积。

f）挑楼、全封闭的阳台、房屋间封闭的架空通廊，均按其外围水平投影计算建筑面积。

g）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按其在各楼层水平投影面积之和计算建筑面积

h）与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，属永久性建筑的有柱（非独立柱、单排柱）的车棚、货棚等，均按其柱的外围水平投影计算建筑面积。

i）有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构外围水平投影计算建筑面积。

j）以幕墙作为房屋外墙的，按其外围水平投影计算建筑面积。

k）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层、保护墙）外围水平投影计算建筑面积。

l）坡地建筑的吊脚架空层，设计利用的且层高在2.20米以上的部位，按其围护结构的外围水平投影计算建筑面积。

m）与室内任一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝，按外围水平投影计算建筑面积。

6.1.1.2 符合GB/T 50353-2005 中的相关条款规定的建筑空间，包括：

a）坡屋顶房屋，其室内净高在2.10米以上（含2.10米，以下同）的部分均计算建筑面积（GB/T 50353-2005第3.0.1条第2项）。

b）立体书库、立体仓库、立体停车库，无结构层的按一层计算建筑面积，有结构层的按其层高在2.20米以上结构层建筑面积的总和计算建筑面积（GB/T 50353-2005 第3.0.9条）。

6.1.2 计算一半建筑面积的范围

6.1.2.1 符合GB/T 17986.1-2000 中8.2.2 条规定的建筑空间，包括：

a）与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，层高在2.20米以上的，按其围护结构或围护物外围水平投影面积的一半计算建筑面积。

b）属永久性建筑的独立柱、单排柱的门廊、雨篷、车棚、货棚、站台、加油站、收费站等，层高在2.20米以上的，均按上盖水平投影面积的一半计算建筑面积。

c）有顶盖不封闭的阳台、挑廊，按其围护结构或围护物外围水平投影面积的一半计算建筑面积。

d）无顶盖的室外楼梯按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

e）有顶盖不封闭的永久性架空通廊，层高在2.20米以上的，按其围护结构或围护物外围水平投影面积的一半计算建筑面积。

6.1.2.2 符合GB/T 50353-2005 中相关规定的建筑空间，包括：

a）有永久性上盖，无围护结构的场馆看台，层高在2.20米以上的，按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积（GB/T 50353-2005 第3.0.12条）。

6.1.3 不计算建筑面积的范围

6.1.3.1 符合GB/T 17986.1-2000 中8.2.3 条规定的建筑空间，包括：

a）层高小于2.20米的夹层、插层、技术层、地下室、半地下室；

b）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等；

c）房屋间无上盖的架空通廊；

d）房屋的天面，天面上的花园、泳池；

e）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台；

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