海南省建设厅


琼建住房[2006]164号

海南省建设厅关于印发《海南省物业管理区域主任工作考核管理办法（试行）》的通知

各市、县（区）、自治县房产局、建设局，省物业管理协会，各物业管理企业：
为加强对物业管理区域管理工作的考核，进一步提高物业管理企业的服务水平，我厅根据《物业管理条例》和《海南省住宅区物业管理条例》的相关规定，结合我省实际，制定了《海南省物业管理区域主任工作考核管理办法（试行）》（以下简称《办法》），现印发给你们，同时提出如下要求，请一并贯彻执行。
一、市县（区）物业主管部门要进一步规范物业管理企业的管理和服务行为，依照《办法》做好本辖区范围内的物业管理区域主任的考核工作，督促其提高管理水平和服务质量，保护业主的合法权益，维护社会的稳定。
二、各物业管理企业应当做好《办法》的贯彻学习工作，对照《办法》查找工作中存在的问题和不足，并积极予以整改，进一步规范企业经营管理行为。同时应当积极配合各级物业主管部门做好物业管理区域主任的考核工作。
附件：海南省物管主任年度评分考核表




二○○六年八月三十日











海南省物业管理区域主任工作考核管理办法（试行）

第一条 为加强对物业管理区域管理工作的考核，进一步提高物业管理企业的服务水平，根据《物业管理条例》和《海南省住宅区物业管理条例》的相关规定，制定本办法。
第二条 本办法所称的物业管理区域主任（以下简称物管主任），是指取得建设部《物业管理企业经理岗位合格证书》，或《物业管理企业部门经理岗位合格证书》，或者物业管理师执业注册证，被物业管理企业派驻物业管理区域负责经营管理的人员。
第三条 省物业行政主管部门负责监督管理全省范围内物管主任考核工作。
市县（区）物业主管部门负责监督管理本辖区内物管主任考核工作，并接受上级主管部门的指导和监督。
第四条 我省实行物业管理区域主任责任制。
物管主任对所任职的物业管理区域负有依照物业管理相关法律、法规及物业管理服务合同的约定，以及物业管理企业的授权实施管理和服务的责任。
第五条 物业管理企业应向受托管理服务的物业管理区域委派一名物管主任。
对于在地理位置上相毗邻的若干个居住物业管理区域，每一名物管主任管理物业管理区域建筑面积的总和一般不应超过10万平方米。
第六条 物业管理企业应在委派物管主任后的15个工作日内，向负责其资质管理的物业主管部门提交下列物管主任执业备案材料。
（一）经理岗位证书或执业注册证书复印件；
（二）物管主任委派（任命）书复印件。
第七条 物业管理企业应赋予物管主任下列主要职责：
（一）依照物业管理服务合同的约定，组织人员做好物业管理区域内楼宇管理、日常维修、清扫保洁、绿化养护、门卫保安、卫生消毒、车辆管理、依法制止违规装修和违章搭建等具体管理服务工作；
（二）制订物业管理区域管理服务的详细计划和方案，保障物业使用的方便、安全，保持物业及其设施完好、环境优美、公共秩序良好；
（三）制定物业管理区域内部管理制度，规范物业管理服务人员的行为，及时处理管理服务人员的违规行为；
（四）向业主委员会报送物业维修、更新费用的收支帐目，接受审核；
（五）定期听取业主委员会、业主和使用人的意见和建议，改进和完善管理服务；
（六）对物业管理区域内的违法行为或违反业主公约的行为，应立即依法劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政管理部门报告；
（七）对业主之间、使用人之间及业主与使用人之间在物业使用中发生的争议进行协调；
（八）物业管理企业赋予物管主任的其他职责。
物管主任应当认真履行职责所赋予的权利和义务。
第八条 市县（区）物业主管部门应当结合日常监督检查及业主反映情况，根据“属地原则”牵头负责物管主任的考核工作。
物业管理行业协会、街道办事处或者居民委员会、业主代表应当参与考核工作。
省物业行政主管部门负责对物业主任考核工作的监督，并对考核经过进行抽查。
第九条 评分采取扣分制。依据管理服务效果和违规、违约行为的严重程度，扣分类型分为-1分、-2分、-3分、-5分、-10分5种分值。
以每年年检期限的12个月作为一个评分周期。
第十条 在一个评分周期内，根据物管主任的评分情况，依照以下方式处理：
（一）扣分达-15分（含）的，物管主任应当参加省物业行政主管部门组织的物业管理岗位资格继续教育培训；
（二）扣分达-20分（含）的，物管主任应当参加省物业行政主管部门组织的物业管理岗位资格继续教育培训；考核合格后，其岗位证书或执业注册证书方可作为年检材料申报；未参加继续教育培训或经考核不合格的，其证书不能作为年检材料申报；
（三）扣分达-24分（含）的，经省物业行政主管部门核定，物管主任考核为年度不称职，并在其岗位证书或执业注册证书上予以记载；物管主任应当参加省物业行政主管部门组织的物业管理岗位资格继续教育培训；考核合格后，其岗位证书或执业注册证书方可作为年检材料申报；未参加继续教育培训或经考核不合格的，其证书不能作为年检材料申报；
（四）物业管理企业的物管主任扣分达-24分（含），且物管主任管理的物业区域面积占企业所管理总面积35％的以上的，给予企业年检限期整改处罚。
离任物管主任的扣分情况仍累计于当年该物业管理区域和物业企业。
第十一条 对同一个违规行为，不得给予两次以上扣分处理。
扣分存在竞合的，按照较高扣分标准执行。
第十二条 物管主任主动消除违法、违规行为造成的危害后果的，应当核减其扣分等级。
因物业管理企业的法人行为，导致物业管理区域内发生违法、违规行为的，物管主任个人可以免责。但扣分情况仍累计于当年该物业管理区域和物业企业。
第十三条 物管主任可查询自己的评分情况。物管主任对评分有异议的，可向市县（区）物业主管部门申请复核。经复核改变评分结果的，应予变更或消除。
各级物业主管部门应当为物管主任提供评分的查询方法。
第十四条 各级物业主管部门应当建立物管主任执业信用档案，并将物管主任的日常工作和管理服务实绩在执业信用档案中予以记录。
物管主任评分考核表作为物业管理企业及从业人员信用档案的组成部分。
第十五条 对考核评分无扣分的物管主任，经将其年度评分考核表在所管理的物业管理区域公示20日无异议后，由省物业行政主管部门核定为年度优秀物管主任，并在其岗位证书或执业注册证书上予以记载，同时在媒体上予以公布。
第十六条 本办法由海南省建设厅负责解释。
第十七条 本办法自2006年10月1日起施行。












海南省物管主任年度评分考核表
单位：（章） 年 月 日
物业管理区域名称
物业管理区域地址
物管主任姓名 证件名称及编号
序号 物管主任评分考核事项（共计5大类51小项） 扣分标准 考核分数
1-1 保安、维修人员服装不统一、未挂牌上岗的 -1
1-2 未按合同约定对区域内共用部位、共用设备设施提供保洁服务的 -1
1-3 一般报修项目72小时内未修理的 -1
1-4 小区绿化未按规定或者合同约定进行养护的 -1
1-5 小区公共照明设备损坏后，在48小时内未修复，影响物业正常使用的 -1
1-6 停车区域车辆乱停乱放现象严重的，业主屡次投诉，拒不改正的 -1
1-7 生活垃圾未日产日清，严重影响业主生活的 -1
1-8 工作人员日常服务态度生硬的，业主屡次投诉，拒不改正的 -1
1-9 其他违约行为，情节轻微的 -1
2-1 未按消防部门的规定管理消防设施、器材的 -2
2-2 小区管理处等处未向业主、使用人公开报修电话、企业监督电话和市县（区）物业主管部门投诉电话的 -2
2-3 未按合同约定实行保安服务的 -2
2-4 未公开办事制度、办事程序、办事期限的 -2
2-5 物业公司自用水电，或者业主公摊水电未独立计量，收费不明确的 -2
2-6 未建立日常维护养护费用管理、使用制度的 -2
2-7 未按规定在服务窗口醒目位置公布服务项目、收费标准的 -2
2-8 未建立业主问询、质疑、投诉等各类信息的反馈和处理制度的 -2
2-9 危及人身安全位置未有明显标识和具体的防范措施的 -2
2-10 36小时内不能保证至少有一台电梯正常运行的（不可抗力除外） -2
2-11 其他违约行为，情节较轻的 -2
3-1 因电梯故障引起人员被关时，物业公司未能在20分钟内赶到现场进行处理的 -3
3-2 未进行一年两次水箱清洁消毒并对水箱盖加锁的 -3
3-3 公共部位经营管理未单独计费的 -3
3-4 收取物业管理费、水电费不出具收费凭证的 -3
3-5 电梯未通过年检或者呼叫报警装置失效的 -3
3-6 随意改变共用配套设施用途的 -3
3-7 公共区域内污水或者粪便满溢，24小时内未处理的 -3
3-8 提供特约服务不出具收费凭证的 -3
3-9 其他违约行为，情节较重的 -3
4-1 违反规定或约定，被物价主管部门认定为乱收费的 -5
4-2 未按规定或约定公布日常养护费收支帐目或其他按实结算收支帐目的 -5
4-3 经查实，业主或使用人对物业管理区域内3次以上有效投诉得不到解决的 -5
4-4 未发放住宅装修须知或未将装修住宅禁止行为和注意事项告知业主或使用人的 -5
4-5 发现业主或使用人有法规明文禁止的行为，未予劝阻制止并督促改正，其拒不改正，未及时告知业主委员会并报有关主管部门的 -5
4-6 未经业主大会同意，将物业管理用房挪作他用，业主投诉，未整改的 -5
4-7 未经业主大会同意，擅自使用公共区域牟利，业主投诉，未整改的 -5
4-8 有证据证明，物业从业人员“吃、拿、卡、要”的 -5
4-9 有证据证明，物业企业工作人员威胁、恐吓业主的 -5
4-10 物管主任多次谎报、瞒报物业管理违法、违规事实及相关处理情况的， -5
4-11 因管理不善，发生入室盗窃、抢劫，小区内抢夺，经公安部门依法立案的 -5
4-12 其他违约行为，情节严重的 -5
5-1 被物价部门认定乱收费或者收费不规范，又不整改的 -10
5-2 利用管理职权擅自搭建，占用绿地、改变公共设施用途的 -10
5-3 对业主投诉置之不理，又不服从物业主管部门监督的 -10
5-4 经人民法院认定因管理失职，造成重大人员伤亡或财产损失事故的 -10
5-5 采取暴力手段阻碍业主大会召开、业主委员会成立，经公安机关调查确认的 -10
5-6 擅自处分属于业主的物业公共部位、共用设施设备的 -10
5-7 不依法向业主委员会、新委托物业管理企业移交有关资料，经物业主管部门督促后，拒不整改的 -10
5-8 挪用专项维修基金的 -10
5-9 经依法解除物业委托合同，不服从物业主管部门监管，拒不撤出小区的（公司责任可适当予以免责） -10
5-10 其他违约行为，情节非常严重的 -10
评 分 合 计
备注：
海南省建设厅制表


浅谈工商机关对知识产权的保护

山东蓬莱市工商局 田 凯

在市场经济条件下，政府主要承担宏观调控和裁判员的角色，其所隶属的监督检查部门是依法对不正当竞争行为进行监督管理和行政执法的行政机关。《反不正当竞争法》第３条第２款规定：“县级以上人民政府工商行政管理部门对不正当竞争行为进行监督检查；法律、行政法规规定由其他部门监督检查的，依照其规定。”由此可见，工商行政管理部门对社会主义市场经济秩序的维护负有主要职责，在保护知识产权方面，责任重大。
一、 知识产权工商行政执法保护的重要性
知识产权是智力活动在工业、科学、文学和艺术领域所产生的合法权利。它通常包括：１、版权和相关权利；２、商标；３、地理标志；４、工业设计；５、专利；６、集成电路布图设计；７、商业秘密。在当今市场经济条件下，“科技是第一生产力”，随着经济全球化的进一步发展，知识产权日益成为企业生存发展，克敌制胜的工具和利器。通过工商行政执法保护知识产权，也就等于保护了先进的生产力，能极大的促进市场经济的建设和繁荣。
二、 知识产权工商行政执法保护的内容
根据职权法定的原则，工商行政管理部门在现阶段，可以依法保护的知识产权主要有：商业标记、专利权、著作权、商业秘密等。具体而言，主要有以下情形。
（一）商标
商标是指生产经营者或者服务提供者在其生产、制造、加工、拣选或者经销的商品上或者服务上采取的，用以区别商品或者服务来源的，由文字、图形、字母、数字、三维标识或颜色组合，以及上述各种要素组合构成的，具有显著特征的标志。商标具有知识产权所具有的人身权和财产权于一体的显著特性，尤其是驰名商标，本身就是质量和信誉的证明，是一笔巨大的无形资产。
（二）地理标志
地理标志是标示某商品来源于某地区，并且该商品的特定质量、信誉或者其他特征主要由该地区的自然因素或者人文因素所决定的标志。地理标志，是知识产权法律制度的重要内容。《中华人民共和国农业法》第二十三条规定：“符合规定产地及生产规范要求的农产品可以依照有关法律法规的规定申请使用农产品地理标志。”《中华人民共和国商标法》规定，地理标志可以通过申请注册证明商标或集体商标进行保护。
地理标志既是产地标志，也是质量标志，更是一种知识产权。伴随我国市场经济的快速发展，人们越来越多地认识到，地理标志和商标一样，都是推动经济发展的重要工具。
（三）知名商品特有的名称、包装和装潢
知名商品特有的名称、包装和装潢具有特定的含义，根据国家工商局的解释，知名商品是指在市场上具有一定知名度，为相关公众所知悉的商品。特有是指商品名称、包装、装潢非为相关商品所通用，并具有显著的区别性特征。知名商品特有的名称，是指知名商品独有的与通用名称有显著区别的商品名称。包装是指为识别商品以及方便携带、储运而使用在商品上的辅助物和容器。装潢是指为识别与美化商品而在商品或者其包装上附加的文字、图案、色彩及其排列组合。
包装装潢具有装饰美化作用以及融入其中的创造性智力劳动的特点，一般将其分为两类，即普通的包装装潢和特有的包装装潢。普通的包装装潢因为缺乏创造性的智力投入，公众可以自由使用。特有的包装装潢正好相反，相关法律对这种创造性智力劳动成果所生利益明确予以保护。因此，不能为公众所自由使用。我国民法以及知识产权特别法所要保护的正是这种创造性智力劳动成果，并赋予其相应的民事权利。
商品的包装装潢，是消费者选择商品时的第一感觉，吸引消费者的注意力，影响消费者的选择，进而影响企业的市场份额。知名商品特有的名称、包装和装潢，他人之所以想法设法地去仿冒，其目的就在于鱼目混珠，使人将其商品误认为是他人的商品，或者对其商品的来源产生误解或混淆，从而借用他人的竞争优势，行销自己的商品，以搭个便车。这种行为显然是侵占他人商业成果的行为。
（四）外观专利
外观专利是指对产品的形状、图案或者其结合以及色彩与形状、图案的结合所做出的富有美感并适于工业应用的设计。当商品的外部设计（形状及装潢），获得专利权时，也构成《专利法》的保护对象，其实质是“知名商品特有的名称、包装和装潢”的一种特殊情形。
（五）厂名
厂名，也称企业名称或商号，是经营者之间相互区别的代号，须经国家工商行政管理部门依法核准，方取得合法的使用资格。
企业名称或者姓名包括法人的名称，自然人的姓名，以及个体工商户、个人合伙的名称（字号）。
擅自使用他人的企业名称或者姓名，是种不正当竞争行为，假冒行为。
（六）声誉、信誉
商品或者服务要想在市场上立得住脚，就需要依靠其在市场上的声誉、信誉。可以说，市场信誉是经营者的生命线。采取捏造、散布虚假事实，损害竞争对手的商业信誉和商品声誉的商业诋毁行为，是种严重的违法行为。
（七）商业秘密
商业秘密是指不为公众所知悉，能为权利人带来经济利益，具有实用性并经权利人采取保密措施的技术信息和经营信息。它是经营者搏击市场大潮的双桨，是使自己立于不败之地的秘密武器。
（八）计算机软件、域名、网络标记
计算机软件、域名、网络标记，是电子时代、网络时代知识产权的新的种类。对其予以高度的重视，加强保护，有利于科技创新，有利于经济的快速发展，有利于提高我国的国际竞争力。
三、 知识产权工商行政执法保护的措施
工商行政管理部门对知识产权的保护，一方面是对其予以登记（核准或注册），另一方面是对侵害知识产权的行为予以查处。查处生产经营领域内的行政违法行为，是工商行政执法的主要工作内容。非法侵害知识产权，从广义上讲是种不正当竞争行为。查处不正当竞争行为，保护知识产权所有人的合法权利，工商行政管理部门依法可以行使下列职权：
(一) 登记注册
如《企业名称登记管理规定》第4条第1款，“企业名称的登记主管机关是国家工商行政管理局和地方各级工商行政管理局。登记主管机关核准或者驳回企业名称登记申请，监督管理企业名称使用，保护企业名称专用权。”《商标法》第2条第1款，“国务院工商行政管理部门商标局主管全国商标注册和管理的工作”。
(二) 监督检查
如《反不正当竞争法》第16条，“县级以上监督检查部门对不正当竞争行为，可以进行监督检查。”《广告法》第6条，“县级以上人民政府工商行政管理部门是广告监督管理机关。”
(三) 责令改正
如《行政处罚法》第23条，“行政机关实施行政处罚时，应当责令当事人改正或者限期改正违法行为。”
(四) 登记保存
如《行政处罚法》第37条第2款，“行政机关在收集证据时，可以采取抽样取证的方法；在证据可能灭失或者以后难 以取得的情况下，经行政机关负责人批准，可以先行登记保存，并应当在七日内及时作出处理决定，在此期间，当事人或者有关人员不得销毁或者转移证据。”
(五) 查封扣押
如《产品质量法》第18条第1款第4项，“对有根据认为不符合保障人体健康和人身、财产安全的国家标准、行业标准的产品或者有其他严重质量问题的产品，以及直接用于生产、销售该项产品的原辅材料、包装物、生产工具，予以查封或者扣押。” 《商标法》第55条第1款第4项，“检查与侵权活动有关的物品；对有证据证明是侵犯他人注册商标专用权的物品，可以查封或者扣押。”
(六) 行政处罚
如《反不正当竞争法》第21条，“经营者假冒他人的注册商标，擅自使用他人的企业名称或者姓名，伪造或者冒用认证标
志、名优标志等质量标志，伪造产地，对商品质量作引人误解的虚假表示的，依照《中华人民共和国商标法》、《中华人民共和国产品质量法》的规定处罚。 经营者擅自使用知名商品特有的名称、包装、装潢，或者使用与知名商品近似的名称、包装、装潢，造成和他人的知名商品相混淆，使购买者误认为是该知名商品的，监督检查部门应当责令停止违法行为，没收违法所得，可以根据情节处以违法所得一倍以上三倍以下的罚款；情节严重的，可以吊销营业执照；销售伪劣商品，构成犯罪的，依法追究刑事责任。” 第25条，“违反本法第十条规定侵犯商业秘密的，监督检查部门应当责令停止违法行为，可以根据情节处以一万元以上二十万元以下的罚款。”
《产品质量法》第53条，“伪造产品产地的，伪造或者冒用他人厂名、厂址的，伪造或者冒用认证标志等质量标志的，责令改正，没收违 法生产、销售的产品，并处违法生产、销售产品货值金额等值以 下的罚款；有违法所得的，并处没收违法所得；情节严重的，吊销营业执照。”
《商标法》第53条，“……工商行政管理部门处理时，认定侵权行为成立的，责令立即停止侵权行为，没收、销毁侵权商品和专门用于制造侵权商品、伪造注册商标标识的工具，并可处以罚款。……”
(七) 犯罪移送
对侵犯知识产权构成犯罪的，工商行政管理部门应当依据国务院《行政执法机关移送涉嫌犯罪案的规定》和最高人民检察院公安部《关于经济犯罪案件追诉标准的规定》，移送司法机关，追究其刑事责任。例如《商标法》第54条，“对侵犯注册商标专用权的行为，工商行政管理部门有权依法查处；涉嫌犯罪的，应当及时移送司法机关依法处理。”
四、 知识产权工商行政执法保护应注意的问题