A Comparative Review：Eminent Domain in USA and China
美国土地征用和房屋拆迁中的司法原则和判例
——兼议中国城市房屋拆迁管理规范的改革

周大伟


从人猿相揖别的时代开始，房屋便成为人类生活资料中最重要的组成部分。它从当初只是为了挡风遮雨的原始功能，逐步发展成一种文化，一种文明，一种资产和产业。从古到今，从城市到乡村，人们本能地将一生的大部分积累投资在房屋这种具有特殊价值的不动产上。对于那些可以被称之为"芸芸众生"的人们来说，房屋就是他们人格权、生存权不可或缺的构成。所以,土地和房屋问题事关大众的根本利益和社会长期稳定，各国政府和立法机构无不给予特别的重视。

一， 美国的司法原则和判例分析

在惜墨如金的美国宪法中，其第五条修正案专门规定："非依正当程序,不得剥夺任何人的生命，自由或财产；非有合理补偿，不得征用私有财产供公共使用。"联邦宪法第十四条修正案要求州政府依据正当法律程序取得私有财产并保证不得拒绝法律对公民的平等保护。各州宪法对此问题也有类似规定。
美国宪法的文本，二百多年来没有作过一个字的改动，它的基本内容非常稳定。它所增加的内容都是以修正案的形式补充进去的，权利法案就是整个美国宪法的前十条。对于修正案的增加，美国国会也非常谨慎。从1789年以来，尽管曾经有三千多条修正案被提出，但是， 至今为止，美国国会只通过26条宪法修正案。其中，直接涉及政府财产征收的就有两条。可见这一问题的举足轻重。
在美国，征收主要分两种形式。第一种属于无偿征收，或称政府警察权，英文称为taking，是政府为了保护公众健康、安全、伦理以及福利而无偿对所有人的财产施以限制乃至剥夺的行为。这种无偿征用的方式得以适用的场合非常有限，并受到相关法律的严格制约。第二种是有偿征收，英文称为eminent domain或 condemnation，指政府依法有偿取得财产所有人的财产的行为。本文讨论的主要是针对第二种征收形式。
美国联邦宪法第五条修正案关于有偿征收（eminent domain）
的规定具有决定性的意义，该修正案规定了征收的三个要件：正当的法律程序（Due process of law）；公平补偿 （ Just compensation）；公共使用（ Public use）。
1、正当的法律程序
作为正当的法律程序，通常征收行为应当遵循如下步骤。
（1）预先通告。
（2）政府方对征收财产进行评估。
（3）向被征收方送交评估报告并提出补偿价金的初次要约；被征收方可以提出反要约（counter-offer）。
（4）召开公开的听证会（ Public hearing）说明征收行为的必要性和合理性；如果被征收方对政府的征收本身提出质疑，可以提出司法挑战，迫使政府放弃征收行为。
（5）如果政府和被征收方在补偿数额上无法达成协议，通常由政府方将案件送交法院处理。为了不影响公共利益，政府方可以预先向法庭支付一笔适当数额的补偿金作为定金，并请求法庭在最终判决前提前取得被征收财产。除非财产所有人可以举证说明该定金的数额过低，法庭将维持定金的数额不变。
（6）法庭要求双方分别聘请的独立资产评估师提出评估报告并在法庭当庭交换。
（7）双方最后一次进行补偿价金的平等协商，为和解争取最后的努力。
（8）如果双方不能达成一致，将由普通公民组成的民事陪审团来确定"合理的补偿"价金数额。
（9）判决生效后，政府在30天内支付补偿价金并取得被征收的财产。
2、公平补偿
公平补偿主要体现在以下三个方面。
（1）主体的公平，即有权得到补偿的不仅仅包括财产的所有人，还应当包括财产相关的收益人，如房地产的承租人。
（2） 客体的公平，即取得补偿的对象不仅仅包括房地产本身，还应当包括房地产的附加物，以及与该房地产商业信誉有关的无形资产（ Goodwill）。
（3） 估价的公平，即法律要求补偿的价金应当以“公平的市场价值（fair market value）”为依据。至于什么才是公平的市场价值，目前最有效的方式是：双方分别聘请的独立的资产评估师提出评估报告。如果各自的评估报告结论相差悬殊，则由法庭组成的陪审团裁定。人们可以抱怨，资产评估师的报告并非完美和科学，但是在现阶段经济科学的发展水平上，除此之外，人们也许没有什么更好的办法来解决这个问题。在司法实践中，美国法院通常都认定高出政府补偿价格的评估报告。因此，有关政府征收方面的法律案件，通常都是职业律师们竭力追逐的目标。在律师费用的收取上，与交通肇事案件和医疗事故案件一样，大多采用不胜诉不收费的方式，如果胜诉，律师可以从当事人额外期待的政府补偿金中获得较大比例的金额。如果政府一方胜诉，另一方也不需要为此支付政府方的诉讼费用。
案例1：圣地亚哥市诉索比科保险金融公司
被告是一家位于美国和墨西哥边境的保险金融公司。由于政府的征用行动，该公司被迫迁移到一个运营费用较贵的地点。但是有趣的是，公司迁入新地点后，恰好遇到墨西哥的货币（比索）贬值，公司的营业额每月增加了400%，公司为此因祸得福。但是该公司仍然不接受政府提出的补偿金，提出要求政府补偿其商业信誉的损失。经过两审诉讼程序，陪审团拒绝了被告的请求。上诉法院特别指出，尽管承租人有权利要求赔偿商业信誉的损失，但是必须提出证据证明在搬迁之前和搬迁之后的差异（损失）。仅仅提出新地点的运营费用增加，并不能直接证明这一损失，何况由于搬迁后公司的营业额每月增加了400%的事实，已经使该公司提出类证明成为不可能。
案例2：粮食转运公司诉某郡政府
原告是一家经营谷物的粮食转运公司，近半个世纪里，一直在铁路沿线经营谷物转运业务，并在租赁土地上建筑了仓储等辅助设备，公司的业务具有相当的稳定性。1967年政府实施征收铁路公司，同时包括原告租赁的财产。当时，原告与铁路公司的租赁合同还有7年半届满。在诉讼中，政府承诺补偿原告租赁合同的损失，包括附加建筑物的损失。但原告提出，政府还应当补偿租赁合同可能延续而带来的后续利益。法院认为，在确定一个合理的市场价值时，可以推定这一市场价值应当是一个买方在正常市场状态下愿意支付给卖方的现金价值。在本案中，假定原告出卖其公司，那么买方应当认为该租赁合同还会延期，直至设备的使用寿命终止。法院认为，原告主张的公平市场价值应当是指它的现存利益及未来利益。现存利益包括它拥有的资产净值，未来利益包括租赁合同尚存7年半期限的利益，以及7年半以后租赁合同可能延期所带来的利益。法院判决原告胜诉。
3、公共使用
在此，法律对公共使用的内涵采用了广义的解释。首先，公共使用的规则排除了政府利用行政权利损害某个个体利益的同时使另一个体收益，比如征收A的住房给B开设零售商店，就不能构成公共使用。但公共使用并不意味着政府征收的财产只能或给一般公众使用。政府征收财产又立即转让给多数私人使用，同样构成公共使用。
案例3：土地所有人诉夏威夷州政府
在夏威夷成为美国的一个独立州之前，该岛的最初定居者实施的是一种类似欧洲封建领主制的土地分封制度。60年代中期，夏威夷议会连续举行听证会议，证明该岛的土地由于过度集中和价格垄断，已经到了伤害公众福利的状态。因此，州议会决定颁布土地改革法案，由政府先征收所有者的土地,然后转让给土地现有的承租人。这实际上是一种通过赎买的方式进行的土地改革。原告（土地所有人）向法院提出诉讼，声称夏威夷州政府剥夺房地产主的财产，然后再转让给私人使用的行为违反了联邦宪法第五条修正案。法院最后否决了原告的诉讼请求。法院首先肯定政府在实施征收行为时，必须具有公共使用的目的。即使在合理补偿的情况下，如果不含有公共使用的目的，也不能够剥夺任何人的财产而使另一人受益。法院认为，州议会的法案并非是为了使某些特定的集体受益，而是为了消除财产过分集中所导致的不良状况，其合理的公共使用目的已经显而易见。实践中征收财产立即转让给私人受益并非意味着征收只具有私人使用性质。这种征收行动同样具有公益性质，因为它直接理顺了被长期扭曲的土地市场。法院判定原告败诉。
案例4：华裔新移民诉SAN JOSE 市政府
这是一个最近发生的诉讼案件。来自中国大陆的新移民方秉权先生和他的妻子共同拥有TROPICANA 商场75%的土地所有权，其他土地所有人均是亚裔和拉丁美洲裔等少数族裔。该商场占地10英亩, 地处美国加州硅谷重镇圣荷西市中心地区。2002年，圣荷西市政府指认TROPICANA商场为“荒废区域”（Blighted Area），并以“公众利益”（Publice use）为由，动用土地征收权将该商场强行征收，同时要将该商场转交给另一家由南加州白种人经营的地产开发公司。宣布将耗资5000万美元进行商场重整计划，但此时方秉权投资800万美元的重建商场工程已接近竣工。方秉权等多数所有权人反对市政府的决定，于2002年10月10日入禀法庭，状告市政府侵犯公民私有财产权，歧视少数族裔并违反宪法，同时提出索赔700万美元。法庭通过多次听询会，法官Gregory Ward要求市政府提出完整行政记录，以证明将一个正在改建中的商场由现任东主手中强行征收，然后将商场原有店家建筑建筑与商业形态原封不动转交给新东主的做法，是否是为了公众利益。在最近一次开庭聆询中，法官Gregory Ward 以市政府提出的会议记录不足以支持强制征收该商场的决定为由，限期市政府必须提出更多证人和证据。被告市政府律师在和市政府以及议会讨论后，决定放弃征收行为。 原告方获胜。法官Gregory Ward在2003年10月22日的宣判中表明，市政府所提出的会议记录并不足以证明该强制征收的决定是“为了让最多人获益, 同时使最少人受到伤害”。因此该强制征收令并没有绝对的必要性.同时法官也认为，市政府只征收方秉权等亚裔所有的两栋建筑物，而不征收拉丁美洲裔的超市和汽车修理行，是“肆意专断而且任性的行为”。现在，此案还没有完全了结， 原告方秉权等以诉讼期间商场生意损失为由向市政府索赔700万美元的损失。目前此部分的金额尚待法庭决断。此外，市政府还可能要赔偿南加州的开发商36万美元的相关损失。人们正拭目以待最终的结局。
需要注意的是，美国法律错综复杂，其中有从英国承袭演变过来的普通法，也有随着社会发展不断制定出的成文法。既有全国统一联邦法律，又有50个州互不相同的各州法律。凡是世界上传统和现代的种种争执，均可以在博大精深、浩若烟海的美国法律体系中寻找到相关的原则和案例。经过长期的争辩、协调、修改和补充，美国的法律体系在最大限度地追求公平和正义方面，其影响力已经超出了美国本土的范围。

二， 中国的管理规范现状与改革

固然，中美两国国情不同。但不能否认，上述司法原则和判例在某种意义上代表了人类社会追求公平正义的基本原理和技术手段，毫无疑问应当属于人类先进文明和文化的组成部分。值得欣慰的是，在经过改革开放的中国，已经很少有人再把它们慷慨地视为资本主义社会的专利了。
在社会经济和法律高度发达的美国社会，大多数司法上的争议为财产私有者挑战政府的征收行为。在中国现阶段，人们和政府之间的争执，主要发生在合理补偿的数额问题方面。
今天的中国，无疑是在经历一个飞速发展和新旧交替的时代，城市规划建设每天都在进行，政府对土地的征用和居民拆迁当然难以避免。但是，当残垣断壁在推土机的轰鸣声中纷纷塌落时，我们社会中的某些传统屏障却始终冥顽难移。这种严重的不协调，势必导致社会矛盾的严重激化和相关恶性案件的频频发生。在一个法治的社会中，司法原本是解决社会矛盾、寻求社会公平与正义的最有效的手段。有关数据显示，中国大陆各地的拆迁纠纷急速增加，民怨逐步升温。而在最近发生的有关事件中，被拆迁人却没有选择司法的途径解决问题，而是要采用令人扼腕叹惜的非理性的方式。这足以令人惊醒，令人深思。
实事求是地说，中国大陆在土地征用和房屋拆迁方面并不像海外一些人指责得那样“无法可依”。中国国务院早在1991年3月22日颁布了《城市房屋拆迁管理条例》（ 以下简称“条例”），并随着城市房屋拆迁形势的发展和变化，于2001年6月13日重新修订了该条例，修订后的条例自2001年11月1日起正式实施。纵观该条例的全部内容，也绝非像海外有些人所诋毁得那样属于应当取消的“恶法”。该条例在拆迁公告、拆迁管理、拆迁补偿和安置以及违规罚则等方面，有些切实可行的规定。但是，如果我们仔细研究该条例的有关内容，不难发现，其中有些条款的确需要重新考量并及时修改。其问题主要表现在：
　 案情：

　　赵某与田某均系经营石材厂的个体业主。孙某受雇于田某从事操作锯石机工作，在锯石机的锯片磨损到一定程度时，其负有更换锯片的职责。赵某与田某等人的石材厂相邻。平时（尤其是在夜晚），若二被告石材厂中某个石材厂的锯石机需要更换锯片而缺少人手时，该石材厂的工人会去请其他相邻石材厂的工人帮助更换。这种工人之间相互帮忙更换锯片的行为，二被告均予以同意或默许。2010年11月25日晚，孙某在田某石材厂中上夜班。当日晚9时许，赵某派其工人厉某到田某石材厂中请孙某帮助更换其锯石机的锯片，孙某遂到田某石材厂中帮助其更换锯片。在更换锯片的过程中，孙某不慎被脱落的锯片砸伤腿部。因自行协商未果，孙某于2011年5月7日诉至法院，要求赵某与田某连带赔偿其各项损失共计71 323.25元。

　　分歧：

　　一种意见认为：本案所涉法律关系为帮工法律关系，孙某应当向被帮工人许某要求赔偿。我国法律规定，帮工人因帮工活动遭受人身损害的，被帮工人应当承担赔偿责任。孙某帮助赵某更换锯片系不求报酬的帮工行为，事实清楚，证据确凿，其在帮工活动中遭受到了人身损害作为被帮工人赵某应当承担赔偿责任。

　　另一种意见认为：该案所涉法律关系是雇佣法律关系，孙某应向雇主田某要求赔偿。我国法律规定，雇员在从事雇佣活动中遭受人身损害，雇主应当承担赔偿责任。“从事雇佣活动”，是指从事雇主授权或者指示范围内的生产经营活动或者其他劳务活动。雇员的行为超出授权范围，但其表现形式是履行职务或者与履行职务有内在联系的，应当认定为“从事雇佣活动”。孙某系田某的雇员，其当晚工作时受邀帮助赵某更换锯石机锯片的行为，虽然没有受到其雇主张某的明确指示，但在日常工作中已经得到雇主张某的默许，其行为也是为了其在更换锯片时得到田某石材厂中的工人的帮助。可见，孙某在工作时帮助田某更换锯片的行为是为了其从事的雇佣活动（操作锯石机）的顺利开展，与其履行职务（操作锯石机并更换锯片）有内在联系，故其受邀帮助赵某更换锯石机锯片的行为应当认定为是为雇主田某从事雇佣活动。孙某作为田某的雇员在从事雇佣活动中遭受到人身损害，田某作为雇主应当承担赔偿责任。

　　还有一种意见认为：本案中，田某基于雇佣法律关系而对孙某负有赔偿责任，而赵某基于帮工与被帮工的法律关系对孙某亦负有赔偿责任。但孙某请求判令二被告承担连带赔偿责任，没有明确的法律依据，不应支持。孙某不能同时起诉二被告，只能选择一个主体雇主或者被帮工人作为被告，分别依照雇佣法律关系或帮工法律关系要求雇主或被帮工人其承担赔偿责任。

　　评析：

　　雇员在从事雇佣活动中遭受人身损害，雇主应承担赔偿责任。但是，如果雇员的损害是由可归责于雇佣关系以外第三人的原因造成的，第三人亦应当按照规定承担赔偿责任时，雇员或其他赔偿权利人就会产生两个赔偿请求权。赔偿权利人可以请求第三人承担赔偿责任，也可以请求雇主承担赔偿责任，但能否要求这两个赔偿责任人进行连带赔偿呢？现行法律并没有明确规定。

　　我国法律规定“雇员在从事雇佣活动中遭受人身损害，雇主应当承担赔偿责任。雇佣关系以外的第三人造成雇员人身损害的，赔偿权利人可以请求第三人承担赔偿责任，也可以请求雇主承担赔偿责任。雇主承担赔偿责任后，可以向第三人追偿。”本案中，孙某系田某的雇员，其在从事雇佣活动中遭受人身损害，田某应当承担赔偿责任。孙某所受人身损害系帮助赵某进行更换锯片活动所造成，作为被帮工人，赵某对该次人身损害承担无过错责任。为充分保障雇员的合法权益，孙某既可以要求赵某承担赔偿责任，也可以要求田某承担赔偿责任。二被告的赔偿责任是基于不同的原因和行为而对孙某负有的以同一给付为标的（赔偿孙某人身伤害造成的损失）的两个债务，其中任何一个被告履行了赔偿责任，那么两被告的赔偿责任均归于消灭。雇主田某与被帮工人赵某对孙某的赔偿责任实际上是不真正连带责债务。

　　不真正连带债务，又称不真正连带责任，是指数个债务人分别基于各自立场对同一债权人负填补同一损害之义务。关于不真正连带责任，史尚宽先生认为，不真正连带责任是指数个责任人在客观上基于不同的发生原因，对于受害人承担标的相同的数人责任，每个自然人都负有全部履行的义务，并因任一责任人的履行而使全部责任均归于消灭的责任。简言之，不真正连带责任乃多数人就同一内容之给付，各负全部履行之义务，而因一责任人之履行则全体责任消灭之责任。不真正连带责债务是数个请求权竞合产生的债务。按照请求权竞合的理论，当两个或两个以上请求权相同，又无其他约定时，赔偿权利人应当择一行使，即在数个请求权中选择一个请求权行使，选择并行使一个请求权后，其他请求权自行消灭。其目的在于防止赔偿权利人获得重复履行的不当得利，因此不真正连带责债务的债权人可以也只能选择数个债务人中的一个债务人请求给付，选择并行使一个请求权经法院裁决后不得改变，除非客观上由于法律原因或事实原因不可能实现。

　　在特殊情况下，由于不真正连带责债务的双方当事人主、客观因素的影响，债权人择一债务人请求给付而债权不能实现。如，债权人可能因为超过诉讼时效而丧失胜诉权，或胜诉后因债务人客观上没有履行能力，以至请求权只能得到部分满足或者全部不能满足。这种情况下，债权人是否享有补充请求权，再向其他债务人请求给付？笔者认为应当可以。理由是：首先，债权人就一个给付享有数个独立的请求权，请求权的行使不等于请求权的实现。当由于法律上或事实上的原因导致一个请求权无法实现时，债权人完全可以行使补充请求权向其他债务人主张权利。其次，债务的消灭以债务的全部清偿为前提，数个债务人分别负有独立清偿全部债务的义务，既然债务人之一未能履行全部清偿义务，其他债务人应当负有补充清偿义务。第三，债权人行使补充请求权不影响一事不再理原则，一事不再理是指同一原被告之间已经处理过的案件或正在处理的案件，双方当事人不得就同一诉讼标的、以同一理由向法院另行起诉。不真正连带债务的债权人行使请求权是在前案请求权未实现情况下的补充请求，后案的诉讼主体、诉讼标的以及诉讼理由均与前案不同，不是重复诉讼。不真正连带债务的债权人行使补充请求权另案起诉其他债务人时，如何确定其他债务人的责任范围，是将前案未履行的标的额作为后案的标的额，还是以后案确定的标的额减去已履行标的额的余额为标的额。笔者认为，不真正连带债务的债权人行使补充请求权时，其他债务人的清偿范围，应以后案审定的标的额减去前案债务人已履行债务的余额为准。

　　关于本案的处理意见，第一种意见仅仅看到了事务的表面，只看到帮工与被帮工的事实，却没有认清雇员孙某行为的本质是在履行职务活动；第二种意见准确把握了从事雇佣活动的含义，符合法律精神，但忽视了本案所涉的帮工与被帮工之间的法律关系；第三种意见片面割舍了不真正连带债务的连带关系，以法律没有明确规定为由，违反了法律之原则。

　　雇员作为普通的劳动者，在社会中多属弱势群体，其合法权益往往缺少充分保障，若不能通过诉讼的途径实现他们应得的权益，那么法律这一正义的最后防线也就失去了意义。综上，雇佣关系以外的第三人造成雇员人身损害的，雇员及其他赔偿权利人可以请求第三人承担赔偿责任，也可以请求雇主承担赔偿责任，其请求权的行使以其损害得到赔偿为限，而不受法律未明确规定之限。故本案中，对于孙某请求判令求田某与赵某承担连带赔偿责任的诉讼请求，应予支持。

　　（作者单位：山东省五莲县人民法院）