国家发展和改革委员会 建设部


国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知



发改价格[2003]1864号

各省、自治区、直辖市计委（发展改革委）、物价局、建设厅、房地局：

　　为规范物业管理服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》，我们制定了《物业服务收费管理办法》，现印发给你们，请执照执行。

　　附：《物业服务收费管理办法》

中华人民共和国国家发展和改革委员会
中华人民共和国建设部
二○○三年十一月十三日

附：

物业服务收费管理办法

　　第一条　为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》，制定本办法。

　　第二条　本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

　　第三条　国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

　　第四条　国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。

　　县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。

　　第五条　物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

　　第六条　物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。

　　第七条　物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

　　实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。

　　第八条　物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

　　第九条　业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

　　包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

　　酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

　　第十条　建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

　　第十一条　实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

　　实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

　　物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

　　1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

　　2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

　　3、物业管理区域清洁卫生费用；

　　4、物业管理区域绿化养护费用；

　　5、物业管理区域秩序维护费用；

　　6、办公费用；

　　7、物业管理企业固定资产折旧；

　　8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

　　9、经业主同意的其它费用。

　　物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

　　第十二条　实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

　　物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

　　业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。

　　第十三条　物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

　　第十四条　物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

　　第十五条　业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。

　　业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。

　　第十六条　纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。

　　第十七条　物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　第十八条　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　第十九条　物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

　　第二十条　物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。

　　第二十一条　政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。

　　第二十二条　各省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门、房地产行政主管部门可以依据本办法制定具体实施办法，并报国家发展和改革委员会、建设部备案。

　　第二十三条　本办法由国家发展和改革委员会会同建设部负责解释。

　　第二十四条　本办法自2004年1月1日起执行，原国家计委、建设部印发的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（计价费[1996]266号）同时废止。


辽宁省沈阳市人民政府


沈阳市集体所有制企业承包经营责任制试行办法
沈阳市人民政府


第一章 总则
第一条 为完善集体所有制企业承包经营责任制，促进集体经济的发展，特制定本办法。
第二条 本办法适用于在我市行政区域内的“独立核算，自负盈亏”的集体所有制企业(包括中央、省、部队在沈的集体所有制企业)。
第三条 本办法所称承包经营，是指集体所有制企业实行所有权与经营权适当分离，将企业有期限、有条件地交给承包方经营。
第四条 实行承包经营必须兼顾国家、企业、职工和承包方的利益。
第五条 发包方和承包方必须执行国家的方针、政策、法律、法规，接受政府有关部门的监督。

第二章 发包方与承包方
第六条 集体所有制企业实行承包经营，企业主管部门为发包方，发包方案须经企业职工(股东)代表大会批准。
第七条 按照本办法规定承包经营企业的个人、合伙、企业为承包方。
第八条 承包方采取下列形式承包经营企业：
(一)一人承包经营企业；
(二)二至五人合伙承包经营企业；
(三)一个企业承包经营另一个企业；
(四)经发包与承包双方协商同意的其他承包经营方式。
第九条 承包经营者是企业承包期间的法定代表人，行使厂长(经理)的职权，对企业的生产经营活动全面负责。
第十条 承包经营者应具备下列条件：
(一)坚持四项基本原则，热爱集体经济工作；
(二)熟悉生产经营业务，懂得有关经济政策和法律、法规，善于经营管理，有改革创新精神和一定的组织领导能力；
(三)廉洁奉公，办事公道，联系群众，作风民主；
(四)有一定的文化水平；
(五)身体健康，能适应工作需要。

第三章 承包经营招标
第十一条 发包方在企业发包前要进行清产核资，清理债权债务。
第十二条 发包方成立承包招标考评委员会，考评委员会，其成员由企业职工(股东)代表和企业主管部门的有关人员组成。
第十三条 企业招标承包经营者采取下列形式：
(一)企业主管部门推荐；
(二)职工(股东)代表大会的多数代表推荐；
(三)自荐；
(四)必要时公开向社会招标。
第十四条 承包招标的程序是：
(一)公布招标通告，进行招标登记；
(二)对投标者进行资格审查，确定投标者；
(三)组织确定的投标者进厂考察，由投标者编写投标书，提出治厂方案；
(四)组织投标者公开答辩，对投标者进行综合考评；
(五)发包方经企业职工(股东)代表大会同意择优选定中标者，报企业主管部门履行任命手续。
第十五条 承包方确定后，发包方与承包方必须签订承包经营合同，并按照国家有关规定办理法人变更登记手续。
第十六条 承包期满，发包方同意承包方继续承包的，须重新签订续包合同。

第四章 承包经营合同
第十七条 承包经营期限每届为三至五年。承包经营合同须经企业职工(股东)代表大会同意，并可根据需要到工商行政管理机关鉴证或公证机关公证。
第十八条 承包经营合同的主要内容包括：
(一)承包经营的形式和期限；
(二)承包的主要指标：
1、基期利润、增长比例及实现利润指标；
2、新产品产值率、产品质量及其它主要经济技术指标；
3、技术引进、技术改造项目、进度、投资效益指标；
4、期终资产增值指标(包括自有流动资金的补充)；
5、其它需要承包的指标。
(三)收益分配办法；
(四)承包风险抵押金的数额、交付办法和返还期限；
(五)承包前的债权、债务处理办法；
(六)合同的变更、中止或解除条件及违约责任；
(七)双方的权利和义务；
(八)双方约定的其它事项。
第十九条 各种形式承包经营主要以实现利润作为考核承包经营者的经济效益指标(承包亏损企业减亏视为实现利润)。企业的经济效益指标由企业会同企业主管部门共同核定。
第二十条 经济效益指标的核定，按上年实现利润水平或前三年平均实现利润水平为基数，确定基期利润和增长幅度或递增比例。
第二十一条 承包经营合同自生效之日起，发包、承包双方均不得随意变更、中止或解除。如单方随意变更、中止或解除合同，要按国家的有关规定承担经济责任。
第二十二条 因不可抗力或由于一方当事人虽无过失但因无法防止的外因使承包合同无法履行而确需变更承包经营合同有关内容时，经双方协商，可对合同进行修订或补充，并报有关部门核准。

第五章 权利与义务
第二十三条 发包方的权利：
(一)监督承包方遵守国家的方针、政策、法律、法规；
(二)按合同规定对企业的发展规划、经营范围、产品发展方向、财务支出和产品质量等方面进行检查和指导；
(三)有权在承包方严重违反合同、给企业造成重大损失的情况下，解除合同。
第二十四条 发包方有义务按照承包经营合同的规定，支持和保障承包方正确行使经营自主权、生产指挥权和行政管理权。
第二十五条 承包方的权利：
(一)有权根据生产经营管理的需要，正确行使经营自主权、生产指挥权和行政管理权；
(二)有权按国家和企业规章制度的规定对职工实行奖惩；
(三)有权在因发包方违背承包合同的严重干预而不能履行合同的情况下解除合同。
第二十六条 承包方的义务：
(一)贯彻执行国家的方针、政策、法律、法规；
(二)履行承包经营合同规定的厂长(经理)职责；
(三)按期完成和超额完成承包经营合同中规定的指标；
(四)维护承包经营企业的财产不受侵害，保证设备完好，办理企业财产保险；
(五)尊重职工(股东)的民主管理权利，维护职工(股东)的合法权益，办理养老金统筹；
(六)按期足额交付风险抵押金。
第二十七条 风险抵押金的数额，按企业资产数额和承包实现利润的多少划分不同的档次或确定不同的比例，但最少不得低于二千元。
其他承包成员按承包经营者抵押金的70%交付风险抵押金。
交付的风险抵押金付息不分红。

第六章 承包经营者收入
第二十八条 承包经营者的收入与企业经济效益挂钩浮动，承包经营合同规定的其他指标也要确定一定的比例作为增减浮动的依据。挂钩浮动可按承包实现利润的多少和其他指标完成情况划分不同的档次或确定不同的比例。
第二十九条 承包经营者的年收入按下列办法分配：
(一)全面并超额完成年度承包指标的，根据超额完成承包指标的情况，最高不得突破本企业年人均收入的二倍。
(二)全面并超额完成年度承包指标并被评为市“小型巨人企业”或由市企管办认定在效益、质量和消耗等主要经济指标上达到省级企业标准的，可为本企业年人均收入的二倍以上，根据超额完成合同情况最高不得突破本企业职工年人均入的三倍；
(三)对个别贡献特别突出并且其主要经济指标达到国家级企业标准的，经市平衡批准最高可为本企业职工年人均收入的四倍。
第三十条 承包经营企业行政副职年终兑现的承包收入，最高为经营者年承包收入的70%，其具体比例根据承包责任的大小，由经营者提出、职工(股东)代表大会讨论通过。
第三十一条 承包经营者(个人或合伙)年收入高于企业职工年平均收入部分在当年成本或费用中税前列支。
第三十二条 承包经营者和其他承包成员的收入达到个人收入调节税起征点的，要依法交纳个人收入调节税。
第三十三条 承包经营者和其它承包成员在合同期内完不成实现利润指标，按完不成承包实现利润的多少划分不同的档次或确定不同的比例，先扣罚风险抵押金，风险抵押金不足时，再扣收入。完不成承包经营合同中规定的其他指标也要按一定比例扣罚。
对承包经营者和其它承包成员的扣罚，直至扣罚到只发基本生活费为止。
第三十四条 承包经营合同必须经审计部门进行年度和期终审计，以审计结果作为考核承包经营合同完成情况对承包经营者兑现的依据。不经审计，承包经营者的收入，银行不予支付，税务部门不承认列支。

第七章 企业承包企业
第三十五条 一个企业承包经营另一个企业，被承包企业的法人代表由承包企业的法人代表兼任或由承包企业指派，报企业主管部门核准。
第三十六条 承包企业指派的法人代表和其他领导成员，要按照本办法第二十七条的规定，交付风险抵押金。
第三十七条 被承包企业完成或超额完成合同规定的年度指标时，与承包企业之间实行税后留利分成，分成比例由双方商定。
第三十八条 被承包企业完不成合同规定的年度指标时，承包企业承担被承包企业未完成利润的经济责任，承担比例按税后留利分成比例确定。先用扣罚指派的法人代表和其他领导成员(厂级)的风险抵押金和收入抵补；不足部分，用承包企业税后留利抵补。
第三十九条 被承包企业完成或超额完成合同规定的年度指标时，承包企业指派的法人代表和其他领导成员的收入，按照本办法第六章的规定执行。
第四十条 被承包企业完不成合同规定的年度指标时，对领导成员的风险抵押金和收入的扣罚，按照本办法第三十三条的规定执行。
第四十一条 承包企业分得的税后留利分成部分，作为承包企业的利润参与分配。

第八章 附则
第四十二条 已经实行承包经营的企业，应按本办法规定对承包经营合同予以调整。
第四十三条 本办法由市集体经济办公室负责解释。
第四十四条 本办法自发布之日起实施。



1999年1月4日