江苏省常州市人民政府


常州市人民政府文件

常政发〔2005〕222号



关于颁发常州市市区物业管理实施办法的通知



各辖市、区人民政府，市各委办局，市各公司、直属单位：

现将《常州市市区物业管理实施办法》颁发给你们，请遵照执行。



二○○五年十二月七日


常州市市区物业管理实施办法



第一章 总 则

第一条 为了规范物业管理活动，维护当事人的合法权益，根据国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于市区范围内的物业管理活动。

第三条 本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

第四条 物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业专业管理相结合的原则。提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。

新建住宅小区应当实行物业管理，凡未落实前期物业管理的新建住宅区不得投入使用。

配套设施不全的原有住宅小区按照“市组织整治、区落实管理”的原则，实施综合整治，创造条件逐步实行物业管理。

配套设施比较齐全的大厦、工业区等其他物业，应结合各自不同特点推行物业管理。

第五条 市房产行政主管部门（以下简称市房管部门）是全市物业管理行政主管部门，负责制订物业管理规章制度，实施对物业管理企业资质的管理，对全市物业管理活动进行指导与监管，配合市物价部门对物业服务收费实施监督，处理重大的物业管理纠纷与投诉，依法查处物业管理活动中违反法律法规的行为等。

市物业管理中心接受市房管部门的委托，负责管理市区物业专项维修资金，监督新建住宅小区前期物业管理招投标活动，负责新建住宅小区非营业性公建配套设施的监管工作，指导与推进市区住房的社会化、市场化维修工作,组织实施原有住宅区的综合整治。

各区政府负责指导与监督辖区内的物业管理活动，协调和处理辖区内物业管理方面的纠纷与投诉，会同市相关部门维护辖区内的物业管理市场秩序。

各区房产行政主管部门（以下简称区房管部门）是辖区内物业管理的行政主管部门，负责对辖区内的物业管理活动进行指导与监督。具体负责新建住宅区前期物业管理协议招投标的监管工作，会同街道办事处（镇人民政府）筹建业主大会和业主委员会，指导与监督业主委员会的日常工作，撤销业主大会和业主委员会作出的违反法律、法规的决定，受理物业管理活动中的投诉，协助市房管部门管理物业管理企业资质。

街道办事处（镇人民政府）负责指导和监督本区域内的物业管理活动，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。

市发改委、建设、规划、物价、民政、环保、城管、园林、水利、公安、劳动保障、地税、工商、卫生等行政管理部门按照各自职责，协同做好物业管理工作。

第六条 各级政府应当扶持物业管理行业的发展，逐步建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制，提高物业管理水平。

物业管理企业按照国家有关规定享受第三产业优惠政策。物业管理企业岗位可按规定享受公益性岗位补贴。



第二章 业主自治管理

第七条 房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督专项维修资金的使用执行情况；

（十）法律、法规规定的其他权利。

第八条 业主应当履行下列义务：

（一）遵守物业管理的法律、法规和规章；

（二）遵守业主公约、业主大会议事规则；

（三）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（四）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（五）按照合同约定按时交纳物业服务费用；

（六）按照有关规定交纳专项维修资金；

（七）配合物业管理企业的管理与服务活动；

（八）法律、法规规定的其他义务。

第九条 业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。物业管理区域内业主户数少于100户的，物业管理的自治组织形式可以由业主自主决定。

第十条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。

物业管理区域内业主户数超过100户的，可以按一定比例推选业主代表参加业主代表大会会议（以下统称为业主大会）。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加业主大会。

第十一条 一个物业管理区域内入住率达50%以上的，或者入住率达30%以上、物业交付使用一年以上的，应当依照本办法规定召开首次业主大会，选举产生业主委员会。

物业所在地的区房管部门应当会同街道办事处（乡镇人民政府）指导业主召开首次业主大会。

一个物业管理区域只能成立一个业主大会。物业管理区域的划分，由市房管部门根据该物业的区域规划和共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素进行划定。

第十二条 业主的投票权数，普通住宅房屋实行一户一票；其他物业按照其拥有物业的建筑面积计算，具体计算规则由市房管部门制定。

第十三条 业主大会履行下列职责：

（一）制订、修改业主公约和业主大会议事规则；

（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；

（三）选聘、解聘物业管理企业；

（四）监督物业管理企业对专项维修资金的使用执行情况，按有关规定决定专项维修资金的续筹方案；

（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（六）决定有关业主共同利益的重大事情；

（七）法律、法规规定的其他职责。

第十四条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，应当召开业主大会临时会议。业主委员会在接到业主提议后15日内，应当组织召开业主大会临时会议，逾期不组织召开的，由物业所在地的区房管部门责令其限期召开。

第十五条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。

业主大会作出的决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制订和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、专项维修资金使用和续筹方案等重大决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。

业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主大会作出的决定应当予以公布。

第十六条 召开业主大会会议，应当于会议召开15日前通知全体业主。业主大会可以邀请社区居民委员会和使用人代表列席会议。业主委员会应当做好业主大会会议记录。

第十七条 业主委员会是业主大会的执行机构，对业主大会负责。业主委员会履行下列职责：

（一）召集和主持业主大会会议，报告物业管理实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；

（四）监督业主公约的实施；

（五）接受业主、业主大会、物业管理行政主管部门的监督；

（六）根据业主大会的决定，代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼；

（七）法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。

第十八条 业主委员会由业主大会选举产生。业主委员会人数应当是5-15名的单数，其组成人员不得在物业管理企业中兼职。业主委员会委员每届任期三年，可以连选连任。

业主委员会可以通过选举产生主任1名和副主任1-2名，业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，召开会议必须有过半数委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。

业主委员会不得从事经营活动。

第十九条 业主大会选举产生的业主委员会，自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约、业主委员会名单等材料向物业所在地的区房管部门备案，由区房管部门出具业主委员会备案证明。

第二十条 业主委员会任期届满2个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，物业所在地的区房管部门应当督促、指导其换届工作。

原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案等文件、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。

第二十一条 业主公约是业主共同订立的有关物业的使用、维护、管理等方面的行为守则，对全体业主和使用人具有约束力。

第二十二条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

第二十三条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的，物业所在地的区房管部门，应当责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。

第二十四条 在物业管理区域内，业主委员会、物业管理企业、社区居委会应当依法履行各自的职责，密切配合，共同做好物业自治管理和社区建设管理工作。

（一）业主委员会接受业主大会的委托，实施业主自治管理，监督与配合物业管理企业的服务活动；协助公安机关、社区居民委员会做好物业管理区域内的社会治安、社区建设等工作。

（二）物业管理企业应在依法经营服务活动中，接受业主委员会的监督，按照合同约定为业主提供服务；听取社区居民委员会的有关意见，配合社区开展有关活动。

（三）社区居委会应当指导与协助业主的自治管理活动，引导业主将物业自治管理与社区管理相结合。

第二十五条 业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担。可以从收取的物业管理服务费中，或者从产权属业主共有的公建配套设施经营收益部分中列支。

经费的筹集、管理、使用等具体事项，由业主大会议事规则规定。

业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主质询。



第三章 物业管理企业

第二十六条 物业管理企业是指依法设立、具有独立法人资格、独立核算、自主经营、自负盈亏，从事物业管理服务活动的企业。

第二十七条 物业管理企业实行资质管理制度。

物业管理企业资质等级分为一、二、三级。市房管部门负责本市三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受省建设行政主管部门的指导和监督。

第二十八条 从事物业管理的人员应按照国家有关规定，取得职业资格证书。

第二十九条 物业管理企业享有下列权利：

（一）依照法律、法规、规章和合同的约定，制定物业管理工作制度；

（二）收取物业服务费用和按规定应收取的其他费用；

（三）选聘专业公司承担专项经营业务；

（四）拒绝承担任何形式的摊派以及法律法规规定或服务合同约定以外事项的责任；

（五）开展其他多种经营服务项目，增强企业实力；

（六）法律、法规规定的其他权利。

第三十条 物业管理企业应履行下列义务：

（一）执行物业管理行业规范、服务标准；

（二）履行物业服务合同，提供物业服务，维护业主利益；

（三）接受业主、业主委员会的监督；

（四）在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目、标准和收支情况，以及公建配套设施经营管理的收支情况，接受质询和审计；

（五）劝阻违章搭建或者其他侵害业主公共利益的行为，劝阻不听的，及时报告有关行政管理部门和业主委员会；

（六）接受政府有关行政主管部门的监督和行业协会的自律管理；

（七）协助有关行政管理部门制止违法、违规的行为，维护物业管理区域公共秩序；

（八）法律、法规规定的其他义务。



第四章 前期物业管理

第三十一条 前期物业管理是指业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。

第三十二条 住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

住宅物业规划总建筑面积5万平方米以上项目，应当实行公开招投标；3万平方米以上、5万平方米以下（含5万）项目，可以采用邀请招标的方式；3万平方米以下（含3万）或投标人少于3个的项目，在市房管部门的监督下，经物业所在地的区房管部门批准，可以采用协议招标的方式。

第三十三条 建设单位应当在市房管部门的监督下，按照以下规定时限完成前期物业管理招投标工作：

（一）预售住宅商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；

（二）新建现售住宅商品房项目应当在现售前30日完成；

（三）非出售的新建住宅物业应当在交付使用前90日完成；

建设单位应当自确定中标之日起30日内，与中标的物业管理企业签订书面的前期物业服务合同，并报市房管部门备案。

签订前期物业服务合同期限一般不超过三年。如果期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同自然终止。

第三十四条 前期物业管理的主要内容是：

（一）建立与业主、物业使用人的联络关系；

（二）设计管理模式，草拟物业管理制度，编写物业管理公约建议书；

（三）建立服务系统和服务网络；

（四）办理移交承接验收事宜；

（五）在业主大会选聘物业管理企业前，按照《前期物业服务合同》的约定实施物业管理。

建设单位应当根据物业管理企业提供的前期介入管理内容，给予物业管理企业相应的前期介入管理经费，具体内容与标准由双方在前期物业服务合同中约定。

第三十五条 建设单位应当制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定，但不得侵害物业买受人的合法权益。

建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。

第三十六条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

建设单位选聘的物业管理企业应当与物业买受人签订前期物业服务协议。

第三十七条　业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

建设单位应当按照住宅小区总建筑面积的千分之四配置物业管理服务用房，其产权属该住宅区全体业主共有。

第三十八条 物业管理企业承接物业时，应当与委托方按照市房管部门制定的承接验收办法进行承接验收。

第三十九条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交物业管理用房和下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）物业管理所必需的其他资料。

建设单位应当在办理物业承接验收手续起30日内将以上资料移交给物业管理企业。物业管理企业在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

第四十条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位在保修期限内未尽到保修责任的，仍由建设单位承担保修责任。



第五章 物业管理服务与收费

第四十一条 一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。其中分期建设的物业，只能委托同一物业管理企业管理。

物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务委托专业公司实施，但不得将物业的整体或者主要管理服务责任委托给他人，如因委托造成的损失由物业管理企业承担。

第四十二条 物业交付使用后，业主或者业主委员会应当及时续聘或者重新选聘物业管理企业，参照建设部统一印制的示范文本，订立物业服务合同，并在该区域内公示。

物业服务合同的主要内容包括：

（一）当事人和物业的基本情况；

（二）双方的权利和义务；

（三）物业管理服务事项和服务质量要求；

（四）物业服务费的标准和收取办法；

（五）物业管理服务用房的使用、管理和收入分配办法；

（六）专项维修资金使用方面的约定；

（七）合同的有效期限、合同终止和解除的约定；

（八）违约责任及解决纠纷的途径；

（九）双方当事人约定的其他事项。

第四十三条 物业服务事项主要内容包括：

（一）物业共用部位和物业共用设施设备的日常维护和管理；

（二）物业管理区域内环境卫生、绿化的日常管理；

（三）协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项；

（四）物业装饰装修和垃圾清运管理服务；

（五）应业主要求进行的室内特约服务；

（六）物业档案资料的管理。

第四十四条 物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应服务。

物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。物业管理合同中没有特别约定的事项，当事人不承担责任。

原有住宅小区经综合整治实行物业管理的，可根据住宅小区的实际情况和业主的需求订立物业服务合同，明确相应的服务事项。

第四十五条 物业管理企业应当在物业服务合同期限届满前90天，以书面形式告知业主委员会，业主委员会接到告知书起30日内，组织召开业主大会讨论决定选聘事项。

业主大会决定续聘原物业管理企业的，由业主委员会在业主大会会议结束后7日内，与原物业管理企业续签物业服务合同。

业主大会决定重新选聘物业管理企业的，由业主委员会在业主大会会议结束后7日内以书面形式通知原物业管理企业，原物业管理企业在合同期满后7日内，与业主委员会或新选聘的物业管理企业办理移交手续，移交物业管理用房、经审计后的费用帐册以及本办法第三十九条规定的有关资料等。

物业管理企业或业主委员会经过双方协商一致，可以提前解除物业服务合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。但应当通知对方，并按上款规定办理移交手续。

物业管理企业或业主委员会单方提出解除物业服务合同，另一方持有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。

第四十六条 物业服务收费应当遵循合理、公平、公开、质价相符的原则。

物业服务收费实行政府指导价和市场调节价：

（一）普通住宅公共服务收费实行政府指导价，由市物价部门会同市房管部门根据物业的硬件设施、环境和物业服务内容、服务质量、物业规模等因素制定分项收费的标准，并定期公布。

确定政府指导价，应依法举行价格听证会，听取业主、使用人和物业管理企业的意见。

通过前期物业管理招投标方式确定的服务收费价格，应报市物价部门备案，作为前期物业管理服务收费的依据。物业管理企业或建设单位应在物业买卖合同中与物业买受人预先约定收费标准。

已成立业主委员会的普通住宅公共服务收费标准，由业主委员会经业主大会同意后，在政府指导价范围内与物业管理企业在物业服务合同中约定。

（二）非普通住宅及非住宅物业的公共服务收费实行市场调节价。

前期物业管理阶段由开发建设单位与物业管理企业在服务合同中约定服务费用；已成立业主委员会的，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定服务费用。

物业服务收费管理中涉及的其它有关事项，按照《江苏省物业服务收费管理办法》以及本市有关规定执行。

第四十七条 业主应当根据物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用，不得以物业服务合同约定以外的事项为理由，迟交或拒交物业服务费用。业主与使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任。

纳入物业管理范围的、竣工但尚未出售或者因开发建设单位的原因，未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额交纳。

物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。

第四十八条 物业管理企业收费的项目、标准和收支情况，应当按照合同的约定，定期向业主公布，并接受业主委员会的监督和质询。

第四十九条 市物价部门应当会同市房管部门，加强对物业服务收费的监督。

第五十条 物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的代办、特约服务项目，服务费用由双方约定。

第五十一条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、环卫、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，该用户计量器具显示的量值为收费依据。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热以及环卫、通信、有线电视等服务的最终分户使用人。

上述单位向业主或者使用人收取费用等服务事项，可以委托给物业管理企业实施，双方应当签订有偿服务合同，物业管理企业接受委托代收前款有关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

第五十二条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当及时劝阻，并及时向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

第五十三条 物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

物业管理企业组建保安队伍的，应当遵守国家有关规定。保安人员应当经过政审、培训后方可上岗。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

五十四条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和使用人约定，但不得违反法律、法规的规定和业主公约的约定。

物业使用人违反本办法的规定和业主公约的约定，有关业主应当承担连带责任。



第六章 物业的使用和维护

第五十五条 新建住宅小区内的公建配套设施应当按照规划部门核定的内容实施，不得擅自更改规划及其使用功能和建筑布局。

已列入住宅小区商品房建设成本的公建配套设施，属于非营业性公建配套设施，除社会公益性配套设施以外，产权属全体业主所有，由市房管部门代为登记，开发建设单位不得销售或以其它方式处置其使用权。

未列入住宅小区商品房建设成本的公建配套设施，属于营业性公建配套设施，产权归投资人所有，但交付使用后须纳入住宅小区统一的物业管理。

新建住宅小区的车库（含机动车和非机动车）属住宅小区规划停车位控制指标以内的，按非营业性公建配套设施认定，列入住宅小区商品房建设成本，不得对外销售，交付使用后，由业主委员会委托物业管理企业统一管理。

业主依法确需改变公建配套设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公建配套设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

第五十六条 新建住宅小区公建配套设施的项目名称、指标等内容，应在控制性详细规划、公建配套建设要求意见书、土地出让公告、建设项目批文、公建配套建设计划中予以明确；在商品房预售价格认证时，应对住宅小区公建配套设施的成本进行认定；在核发新建住宅小区建设规划许可证和商品房预售许可证时，应将住宅小区公建配套设施的名称、位置、性质、面积等内容明确标注；住宅小区开发建设、销售单位在商品房销售中，应将公建配套设施实施计划在销售场所公示，并告知购房人；办理权属初始登记时，应按公建配套设施的性质进行区分登记。

原有住宅小区经综合整治实施物业管理的，应按有关规定对被占用或闲置的公建配套设施进行清理、清退或调整；对街道办事处、居委会等投资自建的配套设施实行回购；根据规划和小区服务与管理的需要，补建必要的配套设施。同时对清退、调整、回购和补建的公建配套设施进行产权登记，并办理移交使用手续，用于物业管理。

第五十七条 业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主利益。

因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。

业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

第五十八条 供水、供电、供气、市政、排水、环卫、通讯、有线电视等单位，按规定承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任的，原有职责和养护渠道不变。委托物业管理企业代为维修、养护的，应当与物业管理企业签订委托合同，并支付维修、养护费。

前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当事前通知业主委员会和物业管理企业，并及时恢复原状。造成损失的，应当予以赔偿。

第五十九条 物业管理区域内禁止下列行为：

（一）损坏房屋承重结构；

（二）擅自改变房屋用途；

（三）占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备、擅自改变公建配套设施使用功能；

（四）私搭乱建；

（五）侵占绿地、毁坏绿化；

（六）随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物；

（七）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品，或者超标准排放污染物质、发出超标准的噪声和振动；

（八）未经批准摆设摊点；

（九）无序停放车辆；

（十）在建筑物或者构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；

（十一）利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动；

（十二）在消防通道上设置路障，损坏或者挪用消防设施；

（十三）法律、法规和业主公约禁止的其他行为。

第六十条 业主、使用人装饰装修房屋时，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主、使用人。

业主、使用人装饰装修房屋时需要改变房屋结构或涉及房屋承重部位的，应当向房屋安全管理部门办理相关手续。

物业管理企业发现业主、使用人擅自损坏房屋结构行为的，应当及时劝阻，并及时向市房屋安全管理部门报告。

第六十一条 物业出现危及安全、影响观瞻、侵害公共利益或者影响他人正常使用等情况时，责任人应当及时维修养护。

物业管理企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修养护时，相关业主和使用人必须给予配合。因阻挠维修养护造成物业损坏或者财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。

第六十二条 房屋在国家规定的保修期满以后的维修责任，按照下列规定承担：

（一）房屋室内部分，由业主自行维修；

（二）房屋的共用部位和共用设施设备，由物业管理企业根据物业服务合同的约定定期维修养护。

第六十三条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家、省、市有关规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的大中修和更新、改造，不得挪作他用。

第六十四条 利用业主共有的公建配套设施进行经营的，应当在征得相关业主、业主委员会的书面同意后，按照规定办理有关手续。其收益在扣除物业管理企业代办费用后，应当将收益的30％用于补贴物业管理公共服务费，收益的70％纳入专项维修资金，但合同另有约定的除外。



第七章 罚 则

第六十五条 住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，根据国务院《物业管理条例》第五十七条规定，由市房管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

第六十六条 建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，根据国务院《物业管理条例》第五十八条规定，由市房管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六十七条 违反本办法的规定，不移交有关资料的，根据国务院《物业管理条例》第五十九条规定，由市房管部门责令其限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。

第六十八条 违反本办法的规定，未取得资质证书从事物业管理的，根据国务院《物业管理条例》第六十条规定，由市房管部门责令其停止活动，没收违法所得，并处5万元以上20万元以下罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并吊销资质证书。

第六十九条 未按照规定交纳专项维修资金的，根据《江苏省物业管理条例》第四十二条规定，由市房管部门责令其限期补交；逾期仍不足额交纳的，可按每日万分之五加收滞纳金。

违反本办法的规定，挪用专项维修资金的，根据国务院《物业管理条例》第六十三条规定，由市房管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，可以吊销其资质证书；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

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浅论基因纠纷中法律责任的司法认定
刘长秋 刘迎霜
（200020 上海社会科学院法学研究所）

基因技术的发展使得包括基因技术纠纷、基因权利纠纷以及基因犯罪等在内的各种纠纷越来越多地出现在了司法实践中，成为司法者所必须应对的现实挑战之一。从司法实践中来看，对基因纠纷中的法律责任的认定问题已成为司法实务部门倍感棘手的一个问题，而该问题的解决也需要严格的法理论证。在这种情况下，研究基因纠纷中法律责任的司法认定问题，对于司法者正确适用法律以维护司法公正，无疑将具有重要意义。基于此，本文拟从相关民事责任、行政责任及刑事责任三个角度对该问题加以研究。
一、基因纠纷中的民事责任之司法认定
基因纠纷就是指围绕基因技术和基因权利等问题而引发的各种纠纷。在民事方面，这类纠纷主要表现为四类：其一是基因技术合同纠纷，即由于当事人就基因技术的开发、转让、咨询或者服务而签订合同时所引发的纠纷；其二是基因环境民事纠纷，即由于基因工程操作事故而对环境或人们的生命健康造成损害而引发的民事纠纷；其三是由于基因人格权、基因所有权及基因财产权等具体基因权利而发生的民事纠纷；其四是因基因治疗而引发的民事纠纷。那么，司法者对四种民事纠纷中的民事责任应如何加以认定呢？是适用统一的法律规定，还是不同的归责原则呢？我们认为，对于以上四种民事纠纷，司法者在具体认定法律责任时所适用的法律及遵循的归责原则是存在差别的。下面，我们将分别加以分析：
1．就基因技术合同纠纷而言，这类纠纷在本质上应属于合同纠纷，或者说得具体一点，应属于技术合同纠纷。我国现行《合同法》对技术合同作出了明确具体的法律规定，这些规定显然也应当适用于基因技术合同。依此分析，我们认为，对于基因技术合同纠纷所引发的民事责任，司法者应当依照《合同法》关于技术合同的规定来加以认定。
2．就基因环境民事责任而言，这是一种特殊的民事责任，应当适用特殊的法律规定与归责原则。首先，从民法学的角度来分析，在基因工程对环境及周围人们的人身健康或财产具有潜在负面效应的情况下，基因工程作业实际上属于高度危险作业，而一旦从事这种作业的人给他人造成损害时，其所承担的民事责任就应当是高度危险作业致人损害的民事责任。在这种情况下，即便致害人主观上无过错，也要承担民事责任。其次，从环境法学的角度来看，基因环境民事责任说到底是一种环境民事责任，对于该种责任，我国现行《民事诉讼法》及《环境保护法》都分别有明确规定，即由致害人承担无过错责任。
3．就基因人格权、基因所有权及基因财产权纠纷引发的民事责任而言，我国现行民法还没有对此作出明确规定。然而，由于基因人格权、基因所有权与基因财产权本质上也分别是人格权、所有权及财产权的内容，因此，我们认为，对这种民事纠纷所引发的民事责任的认定问题，可以比照民法关于人格权、所有权及财产权的规定进行，在归责原则上实行过错责任原则，并在进行诉讼时，遵循传统的“谁主张，谁举证”的举证原则。
4．就基因治疗所引发的民事责任问题，我国现行民事立法也没有作出明确规定。笔者以为，由于基因治疗也是一种医事行为，因而其民事责任的认定就应按照与一般医事行为相同的归责原则来进行，在具体认定时适用医疗法的有关规定，在诉讼时，适用举证责任倒置原则，由医方（或治疗方）承担举证责任。
二、基因纠纷中的行政责任之司法认定
因基因技术、基因权等问题引发的民事责任是基因纠纷中最为常见和主要的一种责任纠纷，除此之外，基因问题还会引发一些行政责任纠纷，这种纠纷也是一种较为重要的法律纠纷。根据责任归属的不同，基因纠纷中的行政责任可以被分为两类：一是由国家所承担的行政责任，二是由作为行政相对人的个人和单位所承担行政责任。这两种行政责任归属的司法认定都必须以基因技术法的明文规定为依据。
首先，就国家所承担的行政责任来说，这种行政责任主要是由于主管基因科技的生命科技主管部门违反基因技术法的规定，不履行监管职责或者错误行使监管权引发的，其产生直接根源于生命科技行政主管机关的基因科技监管权。基于此，我们以为，对于基因问题所引发的该种行政纠纷之行政责任的司法认定，应当以现行基因技术行政法对基因科技行政主管机关之行政职责的规定为法律依据。我国现行基因技术法基本上都对基因科技行政主管部门的职责进行了明确规定。因此，基因科技行政主管部门是否严格依照这些规定而认真履行职责将是认定基因技术与基因权行政纠纷中的行政责任的一个主要依据。例如，我国《人类遗传资料管理暂行办法》第七条规定，“国务院科学技术行政主管部门和卫生行政主管部门共同负责管理全国人类遗传资源，联合成立中国人类遗传资源管理办公室，负责日常工作。”而第八条则紧接着规定，“中国人类遗传资源管理办公室暂设在国务院科学技术行政主管部门。在国务院科学技术和卫生行政主管部门领导下，中国人类遗传资源管理办公室行使以下职责：（一）起草有关的实施细则和文件，经批准后发布施行，协调和监督本办法的实施；（二）负责重要遗传家系和特定地区遗传资源的登记和管理；（三）组织审核涉及人类遗传资源的国际合作项目；（四）受理人类遗传资源出口、出境的申请，办理出口、出境证明；（五）与人类遗传资源管理有关的其他工作。”依据这些规定不难得知，作我国人类遗传资源行政主管机关的中国人类遗传资源管理办公室具有“负责重要遗传家系和特定地区遗传资源的登记和管理”等的行政职责，假如其不履行这些行政职责，对重要遗传家系和特定地区的遗传资源不予登记和管理，则就显然违背了其行政职责，依法就必须承担相应的行政法律责任。
其次，就行政相对人所应承担的行政责任来说，这种行政责任是由于行政相对人实施了违反基因技术行政法的行为所导致的。基因技术行政法作为法律，具有普遍适用性，任何人都须遵守。这一点，对一般公民或组织来说如此，对专门从事基因科技活动的个人与单位而言，更是如此。为了保障基因科技活动的规范进行，我国基因技术法对行政相对人的基因科技活动进行了严格的规定，任何单位或个人如果要进行基因科技活动都必须依照这些规定来进行，否则就要承担相应的行政责任，如被处以行政罚款等。因此，对从事基因科技活动的行政相对人行政责任的司法认定也必须要以相关的行政相对人是否违反基因技术行政法的规定为依据，如果其违反了基因技术行政法的规定，司法机关就应认定由其承担行政责任。这是认定基因纠纷中作为行政相对人一方的基因科技研究、开发单位及基因科技工作者行政责任的一个基本准则。
三、基因纠纷中的刑事责任之司法认定
基因问题还可能会引发刑事责任。具体而言，在基因技术的研究、开发、应用或咨询过程中，如果出现了严重的违法行为以致构成了犯罪，则相关行为人须要承担刑事法律责任。例如，在进行基因技术研究过程中，非法向环境中释放转基因生物，造成重大环境资源事故的；或者在基因开发的过程中，为了获取他人基因而造成基因所有者死亡或伤害的；再或者，在从事基因技术开发的过程中，违反国家保密法的规定，泄露国家基因科技机密的……。这些行为都将会触犯刑律，而相关行为人依法也都应承担相应的刑事责任。那么，在司法实践中，司法机关应如何具体认定这些责任呢？我们以为，司法者应当从主体、客体、客观方面和主观方面这四个方面具体考察相关行为的犯罪性。具体来说：
1．在主体方面，行为人是否属于刑法所规定的该类犯罪的主体范围。例如，我国刑法规定的泄露国家秘密罪的犯罪主体须为国家机关工作人员，因此，如果认定泄露国家基因科技秘密的行为人应承担泄露国家秘密罪的刑事责任，则泄露国家基因科技秘密的行为人就必须符合该罪的主体特征，即属于国家机关工作人员；否则，就不应以泄露国家秘密罪认定行为人的刑事责任。
2．在客体方面，行为人的犯罪性为所侵害的是为刑法所保护的特定客体。还是以泄露国家基因科技秘密为例，如要认定行为人承担泄露国家秘密罪的刑事责任，则行为人泄露国际基因科技秘密的行为需要以侵害国家的保密制度为前提。如果行为人的泄密行为没有侵害国家的保密制度，而是侵害了单位的保密制度，则也不能以泄露国家秘密罪认定行为人应承担的刑事责任。
3．在客观方面，行为人的行为是否符合某特定犯罪的客观方面的要求。如非法向环境中释放转基因生物造成环境资源事故的，如司法者认定该种行为的行为人应承担重大环境污染事故罪的刑事责任，则依照刑法规定，必须符合以下两项要求：（1）行为人违反了法律关于环境资源保护的规定；（2）行为人实施了向环境中排放、倾倒、处置危险废物（包括转基因生物）的行为。否则，就不得认定行为人的行为构成重大环境污染事故罪，也不得要求行为人承担这一犯罪所应承担的刑事责任。
4．在主观方面，行为人须具有过错，即具有故意或者过失，假如行为人实施了相关的危害行为而其主观上却并无过错，或者一定的危害后果是由意外事件所引起的，也不得认定行为人的行为构成犯罪而要求其承担相应的刑事责任。

（本文发表于《山西审判》2004年第11期）