漯河市城市房地产开发经营管理办法
河南漯河市人民政府
漯河市人民政府令
第 八 号
《漯河市城市房地产开发经营管理办法》已经市人民政府研究同意,现予发布,自发布之日起施行。
市 长:史宁安
二OO二年五月十四日
漯河市城市房地产开发经营管理办法
第一章 总 则 第一条 为规范我市房地产开发行为,加强对房地产开发的监督管理,促进和保障房地产业的健康发展,根据《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》及其他有关法律、法规,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本办法所称房地产开发经营,是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
第三条 房地产开发必须严格执行城市规划,按照经济效益、环境效益相统一的原则,实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第四条 市房产管理部门是全市房地产开发主管部门,其主要职责是:(一)贯彻、落实国家及省、市有关城市房地产开发管理的法律、法规、规章及政策;(二)制定本市房地产开发、发展规划,会同有关部门编报房地产开发计划,上报批准后负责组织实施;(三)按照有关规定负责全市房地产开发企业的资质管理;(四)负责对房地产开发项目建设实施监督、检查和管理。(五)负责组织房地产开发项目的综合验收工作;(六)负责商品房预售管理。
各县房地产开发主管部门负责本辖区范围内房地产经营活动的监督管理工作。
第五条 市、县人民政府土地管理部门依照有关法律、行政法规的规定,负责与房地产开
发经营相关的土地管理工作。
第二章 房地产开发企业 第六条 设立房地产开发企业,应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件。
工商行政管理部门在对新设立的房地产开发企业申请登记进行审查时,应先由房地产开发主管部门进行资质预审。房地产开发主管部门未出具资质预审意见的,工商行政管理部门不予登记。
第七条 房地产开发企业自领取营业执照之日起30日内,持下列材料经市房地产开发主管部门初审后,报省建设行政主管部门备案并申领《暂定资质证书》:(一)申请报告;(二)房地产开发企业资质申报表;(三)营业执照;(四)企业章程、企业管理规章制度;(五)验资证明;(六)企业法定代表人、总经理的身份证明和任职文件,企业经济、技术、经营等负责人的任职文件;(七)当年在职人员的正式统计表、专业技术人员的资格证书和劳动合同;(八)办公经营场所证明及相应的技术装备证明;(九)国家、省、市主管部门规定的其它资料。
外商投资设立的房地产开发企业除提供以上(一)至(九)项材料外,还应提供以下二项文件:(一)对外经济贸易行政主管部门的批准文件;(二)项目可行性研究报告和计划行政主管部门关于可行性研究报告的批复。《暂定资质证书》有效期1年,省、市房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》,但延长期限不得超过2年。
自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的,《暂定资质证书》有效期不得延长。
第八条 申请《暂定资质证书》的条件不得低于四级资质企业的条件。
第九条 房地产开发企业应当在《暂定资质证书》有效期满前1个月内,经市房地产开发主管部门初审合格后,报省建设行政主管部门申请核定资质等级。
申请核定和晋升资质等级的房地产企业,应当提交下列文件:(一)房地产开发企业资质申请表;(二)营业执照、企业章程和有关企业管理的规章制度;(三)企业的验资报告和上年度财务会计报告;(四)企业法定代表人及主要经营、技术、财务负责人的任职文件,当年在职人员的全员统计表,专业技术人员的资格证书和劳动合同;(五)办公经营场所证明及相应的技术装备证明;(六)已开发经营项目的有关证明材料;(七)《房地产开发项目手册》及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》执行情况报告;(八)其它有关文件、证明。
第十条 房地产开发企业发生分立、合并、变更或破产、歇业等事项时,应在向工商行政管理部门办理变更或注销营业执照后的15日内,报市房地产开发主管部门审核后,到原资质审批部门申请办理变更、注销或重新申请资质等级。
第十一条 任何单位和个人不得涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书。企业遗失资质证书,必须在新闻媒体上声明作废后,方可申请办理补领手续。
第十二条 房地产开发企业必须按照《资质证书》确定的业务范围从事房地产开发经营业务,不得越级或超范围承揽房地产开发项目。
第十三条 外地房地产开发企业在本市范围内进行房地产开发经营的,应当到本市房地产开发主管部门交验营业执照、资质证书等有关资料,办理登记备案手续。其开发经营活动,应当接受本市房地产开发主管部门的监督管理。
第十四条 房地产开发企业的资质实行年检制度。对于不符合资质条件或者有不良经营行为的企业,由原资质审批部门予以相应的处理。
房地产开发企业无正当理由不参加资质年检的,视为年检不合格,由原资质审批部门注销资质证书。
第三章 房地产开发计划管理 第十五条 市、县房地产开发主管部门依据本市、县国民经济和社会发展计划以及城市规划的要求,会同计划、规划、建设、土地管理等部门编制房地产开发的中长期发展计划,报同级人民政府批准。
第十六条 市、县房地产开发主管部门应依据本市、县房地产开发的中长期发展规划,制定本年度开发计划,报同级人民政府批准后,负责组织实施。
房地产开发的年度计划应当与城市规划、年度用地计划相协调。
第十七条 房地产开发企业应根据本企业的开发能力,向房地产开发主管部门申请房地产开发项目。房地产开发主管部门应当依据房地产开发的年度计划,对申报的房地产开发项目进行审核,并报经计划、规划、土地等有关部门批准后,负责监督实施。
第十八条 计划、规划、建设、土地等有关部门在办理房地产开发项目审批手续时,应严格控制零星分散的开发项目。
第四章 房地产开发建设管理 第十九条 商业性房地产开发经营用地由市、县人民政府土地主管部门依法以招标、拍卖方式提供,确实不能采用招标、拍卖方式的可以采用协议方式,协议结果应向社会公开。
房地产开发项目用地的土地使用权出让或划拨前,房地产开发主管部门和规划行政主管部门应当对下列事项提出书面意见,作为土地使用权出让或者划拨的依据之一。(一)房地产开发项目的性质、规模和开发期限;(二)城市规划设计条件;(三)基础设施和公共设施的建设要求;(四)基础设施建成后的产权界定;(五)项目拆迁补偿安置要求;(六)项目经营方式。
第二十条 房地产开发项目应当建立资本金制度,资本金占项目总投资的比例不得低于20%。
第二十一条 房地产开发企业必须按照《房地产开发项目建设条件意见书》约定的条件和土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。超过合同约定的动工开发期限满一年未动工开发的,由土地行政主管部门征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满二年未开发的,可无偿收回土地使用权。但是因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必须的前期工作造成动工迟延的除外。
第二十二条 房地产开发企业开发建设的房地产项目,必须符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准,符合建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。
房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。
勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定,承担相应的责任。
第二十三条 房地产开发项目竣工后,经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。
房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应当向项目所在地房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内,对涉及公共安全的内容,组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
第二十四条 住宅小区等群体房地产开发项目竣工,房地产开发企业应当向项目所在地房地产开发主管部门申请综合验收,未经验收或者验收不合格的住宅小区等群体房地产开发项目,不得交付使用。
住宅小区等群体房地产开发项目竣工验收应当符合下列要求:(一)所有建设项目按批准的小区规划和有关专业管理及要求全部建成,并满足使用要求。(二)住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格,验收资料齐全;(三)各类建筑物的平面位置、立面造型、装修色调等符合批准的规划设计要求;(四)施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余构件等全部拆除清运完结,达到场清地平;(五)拆迁居民已合理安置;(六)物业管理机构及办公用房已经落实。
第二十五条 住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收应当提交下列文件:(一)由计划部门批准的立项计划文件、投资计划文件;(二)由规划部门批准的选址意见、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》;(三)由其他管理部门批准的《房地产开发项目建设条件意见书》、《土地使用证》,各单项工程设计文件(图纸)等;(四)工程承包合同;(五)工程质量监督机构核定的各项质量等级评定文件和建设部门出具的工程竣工验收备案手续;(六)竣工资料和技术档案材料;(七)物业管理委托合同。
第二十六条 住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收后应当按照下列程序进行:(一)小区建设项目全部竣工后,房地产开发企业应当向当地房地产开发主管部门提出住宅小区竣工综合验收申请报告,并附第二十五条规定的文件资料;(二)房地产开发主管部门在接到住宅小区竣工综合验收申请报告和有关资料30日内,组成由工程质量监督、规划、市政(包括园林绿化、环境卫生)、公共事业、消防、人防等部门参加的综合验收小组;(三)综合验收小组应当审阅有关验收资料,听取房地产开发企业汇报情况,进行现场检查,对小区建设管理的情况进行全面鉴定和评价,提出验收意见,并向主管部门提交住宅小区竣工综合验收报告。
分期建设的住宅小区,可以实行分期验收,待全部建成后进行综合验收。
第二十七条 新建小区在综合验收前,房地产开发企业应按照“统一管理、专业承包、合理收费、服务用户”的原则落实物业管理机构,并负责小区的交接工作。
第二十八条 房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在《房地产开发项目手册》中,每季度末送市房地产开发主管部门备案。
第五章 房地产经营管理 第二十九条 以出让方式取得土地使用权的,转让房地产开发项目或者转让房地产时,应当符合下列条件:(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用出让金,并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的25%以上;属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时,房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。
第三十条 以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产开发项目或者转让房地产时,应当报市、县人民政府审批。市、县人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批时,市、县人民政府按照国务院规定,决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
经济适用住房建设用地应符合土地利用总体规划、城市规划和土地利用年度计划,严禁以开发经济适用房牟取暴利。
第三十一条 非开发经营企业集资建房应报经市、县规划、土地、房地产开发主管等部门批准。以集资建房名义或者其他方式取得划拨土地使用权的,将已建成的房屋部分以商品房进行销售的,符合用地规划和城市建设规划的应当依照本办法第三十条的规定办理有关土地手续,并报房地产开发主管部门审批,未经批准,房地产行政主管部门不予办理产权转移登记及过户手续。不符合用地规划和城市建设规划的,按违法占地处理。
第三十二条 转让房地产开发项目,转让人和受让人必须自土地使用权变更手续办理完毕之日起30日内,持如下材料到房地产开发主管部门备案:(一)转让合同;(二)受让方营业执照、资质证书;(三)拆迁管理部门提供的拆迁安置落实情况的证明材料;(四)土地使用权变更手续及证明材料;(五)转让方已签订的拆迁、安置以及设计施工、监理等合同的变更转移材料。
第三十三条 房地产开发企业转让房地产开发项目时,尚未完成拆迁安置补偿的,原拆迁安置补偿合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。
第三十四条 房地产开发企业预售商品房,应当符合下列条件:(一)已支付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(三)按提供的预售商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期;并按预售商品房款的2%向房产管理部门代缴“共用部位、公共设施、设备维修基金”。(四)已办理预售登记,取得商品房预售许可证明。
第三十五条 房地产开发企业申请办理商品房预售登记,应当提交下列文件:(一)本办法第三十四条第(一)项至第(三)项规定的证明材料;(二)营业执照和资质证书;(三)工程施工合同;(四)预售商品房分层平面图;(五)商品房预售方案。
第三十六条 房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内,做出同意预售或者不同意预售的答复,同意预售的,应当核发商品房预售许可证明,不同意预售的应当说明理由。
第三十七条 房地产开发企业预售商品房时,应当向预购人出示商品房预售许可证明。房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内,分别到商品房所在地房地产开发主管部门和土地行政部门备案。
房地产开发主管部门对接到备案的预售合同的内容是否齐全,房地产开发企业是否按预售方案进行预售,合同规定的面积是否与分层平面图规定的面积相符等进行审核,发现问题及时通知备案的房地产开发企业进行更正。
房地产开发企业不得进行虚假广告宣传,商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号。
第三十八条 商品房销售,当事人双方应签订国家统一合同文本的书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式及双方违约责任。
第三十九条 房地产开发企业委托中介机构代理销售商品房的,应当委托有资质的中介服务机构并向中介机构出具委托书。中介机构销售商品房时,应当向商品房购买人出示商品房预售许可证明和有关的证明文件和商品房销售委托书。
第四十条 房地产开发项目转让和商品房销售价格,由当事人协商议定;但是,享受国家优惠政策的居民住宅价格,应当实行政府指导价或者政府定价。
第四十一条 房地产开发企业应当在商品房交付使用时,向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,其各项目必须填写清楚,并按照建设部有关规定标准或高于标准执行。
第四十二条 商品房交付使用后,购买人认为主体结构质量不合格的,可以向工程质量监督单位申请重新验核。经验核,确属主体结构质量不合格的,购买人有权退房;给购买人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
第四十三条 商品房购买人自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。
第六章 法律责任 第四十四条 违反本办法规定,未取得营业执照,擅自从事房地产开发经营的,由工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动,没收违法所得,可以并处违法所得五倍以下的罚款。
第四十五条 违反本办法规定,未取得资质证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的,由房地产开发主管部门责令限期改正,处5万元以上10万元以下的罚款;逾期不改正的,由工商行政管理部门吊销营业执照并由原资质审批部门吊销资质证书。
第四十六条 违反本办法规定,将未经验收的房屋交付使用的,由房地产开发主管部门责令限期补办验收手续。逾期不补办验收手续的,由房地产开发主管部门组织有关部门和单位验收,并处10万元以上30万元以下的罚款。经验收不合格的,依照本办法第四十七条处理。
第四十七条 违反本办法规定,将不合格的房屋交付使用的,由房地产开发主管部门责令限期返修,并处以交付使用的房屋总造价2%以下的罚款;情节严重的,由工商行政管理部门吊销营业执照;给购买人造成损失的,应当依法承担赔偿责任;造成重大伤亡事故或者其他严重后果,构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第四十八条 违反本办法规定,擅自转让房地产开发项目的,由土地行政主管部门责令停止违法行为,没收违法所得,可以并处违法所得5倍以下的罚款。
第四十九条 违反本办法规定,擅自预售商品房的,由房地产开发主管部门责令停止违法行为,没收违法所得,可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。
企业在商品房销售中不按照规定发放《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的,由房地产开发主管部门予以警告,责令限期改正,并可处以1万元以上2万元以下的罚款;逾期不改正的,由原资质审批部门降低资质等级,情节严重的吊销资质证书,并提请工商行政管理部门吊销营业执照。
第五十条 违反本办法第二十九条第一款规定转让土地使用权的,由市、县人民政府土地管理部门没收违法所得,可以并处罚款;违反本办法第三十条第一款的规定转让房地产的,由市、县人民政府责令缴纳土地使用权出让金,没收非法所得,可以并处罚款。
第五十一条 国家机关工作人员在房地产开发经营监督管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权、构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚构不成犯罪的,依法给予行政处分。
第七章 附 则 第五十二条 在城市规划区外国有土地上从事房地产开发经营,实施房地产开发经营监督管理,参照本办法执行。
第五十三条 城市规划区内集体所有的土地,经依法征用转为国有土地后,方可用于房地产开发经营。
第五十四条 本办法由市人民政府法制机构负责解释,自发布之日起施行。
律师和其它许多职业一样，都是由于社会发展而出现的职业分工。它是伴随着国家民主和法旨化水平不断提高而出现和发展的，是法律制度不可或缺的部分。关于律师性质的内涵，不同的学者有着不同的认识，众说纷纭。有的学者认为律师的性质是指国家法律规定的律师职业的本质属性。有的学者认为律师的性质，是指法律规定律师职业区别于其他职业的本质属性。而有的学者认为律师的性质指的是由律师法律服务的功能决定的律师的身份特质，包括律师的功能和律师的身份两个方面。律师的属性，即是指律师作为法律工作者，其职业本身所固有的性质，并与其他法律工作者相区别的根本的特征。 还有些学者认为律师的性质是指一定的法律制度决定的由特定从事律师职业的人依法维护委托人的权益及律师具有的法律地位、权限、责任和作用所体现的根本属性。
将律师性质的内涵概括地过于简单，就是对“性质”二字的解释，既然律师职业与其他职业有着分工的不同，其性质就一定体现着自身的特色，既然是对律师性质的定义，就应该具体明确。第三种定义，将功能与性质变成了种属关系，不容否认律师的功能与律师的性质有着密切的联系，但是决不应该是“包括”的关系。这种定义混淆了律师性质与律师功能各自的意义。相比较而言，第四种定义具有一定的进步性，指明了律师法律工作者的身份，但作为对律师性质定义的阐述仍不科学。笔者赞同第五种说法，可以说，这种定义将律师性质的内涵概括的淋漓尽致。律师的性质在一国律师制度中有着举足轻重的地位，属于律师制度的根本问题。它决定着律师的社会地位、作用、权
利和义务，职业道德与律师业的管理体制。律师的性质是抽象的，它是通过律师的表现形式与工作内容体现的，包括五个方面：
(1) 律师的性质决定于一定的法律制度，是司法制度的一个重要组成部分；
(2) 律师从事职业必须依法进行；
(3) 律师的工作内容以当事人的委托为前提；
(4) 律师的性质体现出以维护法律的正确实施，保护当事人的合法权益为根本目的
律师的性质反映在律师的法律地位、权限、责任和作用等方面。辩护律师诉讼作用的充分发挥，对于推动和促进我国全面建设小康社会和加快构建社会主义和谐社会起着中坚作用。