安徽省建设厅关于印发《安徽省城市房屋拆迁货币补偿估价管理办法》的通知
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安徽省建设厅关于印发《安徽省城市房屋拆迁货币补偿估价管理办法》的通知
安徽省建设厅关于印发《安徽省城市房屋拆迁货币补偿估价管理办法》的通知
建房〔2002〕106号
各市、县建委、房地产管理局：
根据省政府授权，现将《安徽省城市房屋拆迁货币补偿估价管理办法》印发给你们，请结合实际认真贯彻执行。
安徽省建设厅
二○○二年四月二十二日
安徽省城市房屋拆迁货币补偿估价管理办法
第一章 总 则
第一条 为规范城市房屋拆迁货币补偿估价行为，维护拆迁当事人合法权益，根据《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《条例》等法规规定，制定本办法。
第二条 在城市规划区内国有土地上的房屋拆迁货币补偿估价、估价鉴定适用本办法。
拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋补偿金额协商一致，约定不需要评估的，从其约定。
第三条 拆迁人应加强拆迁项目可行性研究，筹集足够补偿资金，充分做好项目拆迁货币补偿估价前期准备工作。
第四条 省建设行政主管部门对本省行政区域内的城市房屋拆迁货币补偿估价实施监督管理。
各市、县人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门(以下简称房屋拆迁管理部门)对本行政区域内的城市房屋拆迁货币补偿估价、估价鉴定实施监督管理。
第二章 补偿估价
第五条 房屋拆迁货币补偿估价，是指注册房地产估价师根据《条例》及本办法规定，按照国家规定的技术标准和评估程序，选用适宜的估价方法，以城市拆迁房屋基准价格为基础，并综合分析被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等影响因素，对被拆迁房屋、还原安置房在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定，专供拆迁人与被拆迁人协商议定被拆迁房屋货币补偿金额的活动。
第六条 拆迁房屋货币补偿基准价格，是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分区段，分等定级，然后调查评估出各区段的各类型房地产在某一时点的平均水平价格，以“元/建筑面积平方米”为计算单位。
拆迁房屋货币补偿基准价格的构成：
(一)取得土地使用权的费用；
(二)勘察设计及前期工程费；
(三)建筑安装工程费；
(四)附属工程费(住宅小区内基础设施建设费和非营利性配套公共建筑的建设费)；
(五)管理费；
(六)投资利息；
(七)利润；
(八)税金。
第七条 各市、县房屋拆迁管理部门会同有关部门具体负责组织完成拆迁房屋货币补偿基准价格的评估测算工作。拆迁房屋基准价格的确定与公布按以下程序进行：
(一)确定承担制定拆迁房屋货币补偿基准价格的房地产评估机构；
(二)受委托的房地产评估机构拟定拆迁房屋货币补偿基准价格测算技术方案，并报委托方审定。技术方案主要包括：基本思路、评估方法、工作程序、样本采集、各种数据的处理方法及承担测算工作的技术力量等。
(三)评估机构根据审定后的技术方案及国家有关房地产估价技术规范进行评估测算，并按规定要求提交拆迁房屋货币补偿基准价格评估报告。
(四)房屋拆迁管理部门会同有关部门，组织专家对拆迁房屋货币补偿基准价格评估报告进行论证。
对评估报告进行论证时，承担评估的机构应提交评估报告形成的背景材料、说明、各种数据结果的详细计算过程等有关评估报告形成的依据材料。
(五)各市、县房屋拆迁管理部门根据论证通过的评估报告，拟定拆迁房屋货币补偿基准价格公布方案，报同级人民政府批准后，由房屋拆迁管理部门会同有关部门公布实施。同时将公布结果报省建设行政主管部门备案。
第八条 各市、县应当根据第七条规定，定期制定并公布拆迁房屋货币补偿基准价格及影响因素。
拆迁房屋货币补偿基准价格应当每两年调整公布一次。房地产市场价格波动较大时，应适时进行调整，并及时向社会公布。
第九条 拆迁房屋货币补偿基准价格及影响因素公布的内容包括：
(一)各地段、各类型房屋货币补偿基准价格表；
(二)各类房屋折旧评定标准；
(三)拆迁房屋的区位、用途、成新程度、权益状况、建筑结构形式、使用率、楼层、朝向等货币补偿估价相关影响因素修正系数表；
(四)有关使用说明。
房屋折旧评定标准应根据国家规定的房屋完损等级评定标准及房屋使用年限等因素进行综合评定。
第十条 承担拆迁房屋货币补偿基准价格的房地产评估机构须具备二级以上(含二级)房地产价格评估资质。
第十一条 房屋拆迁货币补偿估价对象包括被拆迁房屋及其附属物和该房屋及其附属物占用范围内的土地及其院落。
第十二条 房屋拆迁货币补偿估价，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的房地产估价规范，以公布的拆迁房屋货币补偿基准价格为基础，结合公布的修正系数及当地的市场价格进行评估。具体评估办法由市、县房屋拆迁管理部门会同有关部门另行制定。
第十三条 房屋拆迁货币补偿估价，应委托具有资质的房地产评估机构，按照本办法的规定进行评估。评估报告应由注册房地产估价师签名，评估机构盖章方可有效。
第十四条 房屋拆迁货币补偿估价结果不包含室内装修补偿，室内装修补偿由拆迁人与被拆迁人协议补偿金额。评估机构在评估报告中要予以说明。
拆迁当事人与房地产评估机构对室内装修补偿评估另有约定的，从其约定。
第十五条 拆迁公告公布之日起5日内，房屋拆迁管理部门应向拆迁当事人提供不少于两家房地产评估机构名单，并说明其资质、信誉等情况，供拆迁当事人选择。拆迁当事人应当自房屋拆迁管理部门提供房地产评估机构名单之日起10日内作出选择。拆迁当事人也可以选择主管部门提供的评估机构名单以外的具有资质的房地产评估机构。房屋拆迁管理部门按参加选择的拆迁当事人的多数意见确定评估机构。评估费用由拆迁人承担。
第三章 估价鉴定
第十六条 房屋拆迁补偿估价鉴定，是指房屋拆迁当事人对被拆迁房屋的估价结果产生疑义时，房屋拆迁管理部门可根据当事人的申请或根据裁决需要，组织认定估价结果的活动。
第十七条 房地产估价鉴定应委托具有不低于原估价机构资质等级的房地产评估机构进行。
第十八条 有下列情形之一的，房屋拆迁管理部门应当取消委托鉴定：
(一)估价鉴定机构超越资质等级范围进行估价鉴定的；
(二)估价鉴定机构指派没有取得注册房地产估价师证书的人员从事估价鉴定的。
第十九条 房地产估价鉴定应当由当事人提出申请，经房屋拆迁管理部门同意。房屋拆迁管理部门不同意当事人申请估价鉴定的，应书面告知申请人。
第二十条 房屋拆迁当事人约定房屋拆迁补偿估价的，应当约定估价结果争议的解决方式，约定通过人民法院诉讼或仲裁方式解决的，房屋拆迁管理部门不予受理估价鉴定。
第二十一条 申请裁决前双方当事人共同委托评估或协商选定评估机构的，一方当事人对评估结果不予认可，裁决期间要求重新估价鉴定，但没有相反证据或充分理由的，不予受理估价鉴定。
第二十二条 当事人没有申请，房屋拆迁管理部门根据裁决需要可以依职权委托估价鉴定。
第二十三条 当事人申请估价鉴定的，应当在裁决受理时书面提出申请，并明确估价鉴定内容和范围。当事人在裁决结果即将公布提出估价鉴定申请的，不予批准。
第二十四条 房屋拆迁管理部门依职权委托估价鉴定机构的，应当征求当事人意见，当事人能提出正当理由认为估价鉴定单位不合适的，拆迁管理部门可以另行委托。
第二十五条 房屋拆迁管理部门委托估价鉴定的，应向估价鉴定机构发出委托估价鉴定函，明确估价鉴定内容、范围，提交估价鉴定结论的时间及其他要求等。
第二十六条 估价鉴定机构接受拆迁管理部门委托估价鉴定的，不得擅自转交其他单位进行估价鉴定。
第二十七条 选择估价鉴定机构原则上在本省范围之内，当事人双方约定外省市估价鉴定机构的以及本省的估价鉴定机构缺乏相应的估价鉴定能力，或者与当事人有利害关系应当回避情形的除外。
第二十八条 估价鉴定机构在接受估价鉴定委托后3日内，将组成的估价鉴定组成人员名单及注册资格证书送交房屋拆迁管理部门，以便通知拆迁当事人及时行使申请回避权。
第二十九条 有下列情形之一的，估价鉴定机构的鉴定人员应当回避：
(一)是当事人或当事人的近亲属；
(二)与当事人有业务上的合作关系；
(三)与当事人或估价鉴定标的物有利害关系；
(四)与当事人有其他关系，可能影响到公正估价鉴定的。
第三十条 估价鉴定机构接受估价鉴定委托后，应当在7日内通过房屋拆迁管理部门书面通知拆迁双方当事人到场，公开收集估价鉴定资料和相关数据。
第三十一条 估价鉴定机构及其估价鉴定人员有权了解估价鉴定标的物相关材料，询问当事人。
第三十二条 估价鉴定机构进行估价鉴定应当到现场实地勘察，通知双方当事人到场，如有必要，可以申请拆迁管理部门人员到场。
第三十三条 估价鉴定机构不得以一方当事人单方提交的，未经对方当事人质证的资料为估价鉴定依据。
第三十四条 估价鉴定机构必须按照房屋拆迁管理部门的委托范围、内容和要求进行估价鉴定，不得擅自变更估价鉴定事项和范围。
第三十五条 估价鉴定机构必须在房屋拆迁管理部门限定的期限内出具估价鉴定报告。估价鉴定报告应当以书面形式作出，符合《房地产估价规范》要求。
第三十六条 估价鉴定机构出具的估价鉴定报告必须由估价人员签名，并盖有估价鉴定单位的印章。估价鉴定报告应当附估价鉴定单位的房地产估价师执业资格证书及估价鉴定机构的资格证书。
第三十七条 估价鉴定结论必须公开出示，拆迁管理部门应将估价鉴定结果和过程交由委托人，并给拆迁当事人必要的质证准备时间。
第三十八条 估价鉴定结果必须在裁决过程中公开质证。根据当事人的要求，鉴定人员应当接受当事人的质询。接受房屋拆迁管理部门的询问。
第三十九条 房屋拆迁管理部门对估价鉴定结论应当认真听取拆迁双方当事人及鉴定人员的质辩意见，结合其他证据进行审查，综合作出裁定。
第四十条 估价鉴定结论有下列情形之一的，不得作为裁决依据：
(一)估价鉴定机构不具有估价鉴定资格，估价鉴定人员不具备从业资格或估价鉴定能力的；或估价鉴定单位超越其估价鉴定资质等级范围，估价鉴定人员超出从业资格范围或估价鉴定能力的；
(二)估价鉴定单位、估价鉴定人员与当事人有利害关系或其他关系，应当回避而未回避的；
(三)估价鉴定报告未经公开质证的；
(四)估价鉴定报告所采用的技术方法、资料不真实的，或因所依据的计算方法明显错误或不科学的；
(五)估价鉴定过程违反公开原则，估价鉴定程序不合法的；
(六)估价鉴定人员弄虚作假、徇私舞弊的；
(七)估价鉴定单位或估价鉴定人员接受当事人及其代理人的吃请、财物以及贿赂的；除出现上列情形(三)外，当事人可以申请重新估价鉴定。
第四十一条 估价鉴定结论存在漏算、计算错误，或在文字上有笔误的，估价鉴定单位可以作出书面更正，估价鉴定人员也可以当面予以更正。
第四十二条 当事人对估价鉴定结论质证时持有异议并确有充分理由，或估价鉴定人员当庭认可当事人质证意见的，拆迁管理部门可以责令承担估价鉴定的房地产评估机构限期作出更正或直接予以变更。
第四十三条 房屋拆迁管理部门依据接受质证的评估结果，作出拆迁补偿裁决。
第四章 估价费用
第四十四条 房地产估价及房地产估价鉴定应按国家规定的标准收取房地产估价费用。
第四十五条 当事人申请估价鉴定的，必须在房屋拆迁管理部门限定的期限内，预交估价鉴定费用。双方均申请估价鉴定的，估价鉴定费用各半预交。当事人未在限定的期限内预交估价鉴定费用的，视为自动撤回估价鉴定申请。
(上接第39页)
第四十六条 房屋拆迁管理部门依职权委托估价鉴定的，一般应当根据谁主张、谁举证的原则，由负有举证责任的一方当事人预交估价鉴定费用。估价鉴定费用的负担须在裁决文书中载明。
第四十七条 估价鉴定结论因本办法第四十条(第三项除外)规定的情形被认定无效的，房屋拆迁管理部门有权要求估价鉴定单位退还估价鉴定费用。
第五章 附 则
第四十八条 当事人不得故意向房地产评估机构及估价鉴定单位提供虚假资料，妨害房地产估价及估价鉴定结论公正，违者视其情节，由拆迁管理部门依法进行处罚。
第四十九条 裁决人员应当支持估价鉴定单位及其人员依法进行估价鉴定活动；不得在裁决机构意见之外发表对估价鉴定的要求。严禁裁决人员给估价鉴定人员施加压力，影响估价鉴定结论的公正性。
第五十条 房地产价格评估机构、估价鉴定机构及房地产估价人员的违法、违规行为由房地产管理部门依照规定作出处罚。
第五十一条 各市、县房屋拆迁管理部门可根据本办法制定实细实则。
第五十二条 本办法自二○○二年六月一日起发布实施。
第五十三条 本办法由省建设行政主管部门负责解释。
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