昆明市房产管理局关于印发《昆明市农房现状调查登记办法》的通知

作者:法律资料网 时间:2024-05-20 21:14:25   浏览:9322   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载

昆明市房产管理局关于印发《昆明市农房现状调查登记办法》的通知

云南省昆明市房产管理局


昆明市房产管理局关于印发《昆明市农房现状调查登记办法》的通知

昆房〔2006〕80号

五华、盘龙、官渡、西山四区房管局及呈贡县房管处:

  为加强农房建设管理,掌握我市农房建设基本情况,根据《昆明市人民政府关于加强农房管理禁止违法加层的通告》的有关规定,结合我市实际,我局拟定了《昆明市农房现状调查登记办法》,现印发你们,请遵照执行。


                               二○○六年五月二十三日


昆明市农房现状调查登记办法

  第一条为了加强农房建设管理,掌握我市农房建设基本情况,根据《昆明市人民政府关于加强农房管理禁止违法加层的通告》的有关规定,特制定本办法。
  第二条凡在我市主城规划区、呈贡新城规划区和空港经济区范围内的农房调查登记,按照本办法规定执行。本办法所称农房,是指村(居)民在农村集体土地上建设的住房,农村集体经济组织建盖的生产用房和附属设施用房。
  第三条市房产管理局负责对全市农房现状调查登记进行业务监督指导,具体的调查登记工作由五华、盘龙、西山、官渡四区和呈贡县房产管理部门负责,其中空港经济区的农房现状调查登记由官渡区房产管理部门负责,呈贡新城规划区的农房现状调查登记由呈贡县房产管理部门负责。
  第四条农房现状调查登记的时间自2006年6月1日起至2006年12月31日止。凡不按规定时间要求进行现状登记的农房,不作为今后拆迁安置补偿或者审批新建住房的依据。
  第五条农房现状调查登记主要包含下列事项:申请登记人、常住人口;房屋座落(乡镇、村);房屋类型;建筑结构;楼层;间数;建筑面积(批准建设面积、超过批准建设面积);用途(自住、出租);建房依据、批准日期、建成日期等。
  第六条申请登记人根据房屋的不同情况向房产管理部门提出登记申请
  (一)私有的房屋,由个人申请登记,并以户口簿或身份证所载姓名为准;
  (二)法人的房屋,由该法人申请登记,并使用法人的全称;
  (三)其他组织的房屋,由该组织申请登记,并使用其全称;
  (四)共有房屋,由全体共有人申请登记。
  第七条申请登记人应当提交下列证件:
  (一)建房人、共同居住人户口簿、身份证或有关证明材料;
  (二)集体土地使用权证或有关合法的用地来源证明;
  (三)建房批准文件或有关证明材料。
  第八条凡建房批准文件中已明确建房标准的,按照批准的面积、建盖楼层进行登记;凡建房批准文件中没有明确建房标准的,以每户建盖楼层不超过4层、面积不超过300平方米作为登记标准;对符合计划生育政策、人口达到分户标准和条件但尚未分户的,其登记标准由区、县房管部门根据情况具体掌握。未按照规定履行建房报批手续的房屋面积和超规定建盖的房屋面积,只作补充登记,而不作为今后拆迁安置补偿或者审批新建住房的依据。
  第九条调查登记的程序
  (一)申请登记:申请登记人向所在地房产管理部门提出申请。
  (二)农房面积测绘:由四区和呈贡县房产管理部门对报送登记的材料进行整理、查对,组织有资质的测绘公司共同入户测绘、核实面积,并经有关人员和申请登记人签字盖章。
  (三)进行公示:四区和呈贡县房产管理部门将调查登记情况在房屋所在地进行公示。
  (四)统计数据备案:区、县房产管理部门将调查登记情况进行整理、汇总后,定期上报市房管局备案。
  第十条区、县房产管理部门在登记受理地公布登记的时间、程序、须提供的资料和工作人员姓名等。
  第十一条调查登记表格,可以参考由市房产管理局拟制的《昆明市农房现状调查登记表》样式,详见附表。
  第十二条本办法自2006年6月1日起施行。


下载地址: 点击此处下载
抗辩事由的理解与认定——对一起票据纠纷案的法律分析
李国慧

一、案情及判决
  (一)案件的基本事实
  1998年7月1日,白银有色金属公司(以下简称白银有色公司)向农行白银营业部申请签发银行承兑汇票。农行白银营业部经审查白银有色公司提交的购销合同复印件,签发了两张银行承兑汇票,票号分别为VIV04264332、VIV04264334,出票人均为白银有色公司,收款人均为重庆市有色金属总公司(以下简称重庆有色公司),票面金额均为500万元,汇票到期日均为1999年1月1日,其它各项应记载事项齐全。重庆有色公司于当月7日将该两张汇票背书转让给重庆市创意有色金属材料有限公司(以下简称创意公司),该公司又于即日背书转让给重庆市三和物资公司(以下简称三和公司)。
  三和公司于1998年7月7日向工行大石路分理处提出贴现申请,并提交了其与创意公司之间的购销合同复印件、增值税发票复印件。工行大石路分理处在对上述事项进行审查之后,又就汇票真实性问题向农行白银营业部发出查询电报,在农行白银营业部回电证明该两张汇票真实的情况下,工行大石路分理处办理了相关的贴现手续。但三和公司将汇票背书转让给工行大石路分理处时未在票据上记载背书日期,后补填背书日期为8月6日。同年12月28日,工行大石路分理处以7月7日为三和公司办理贴现取得汇票为由向农行白银营业部提示付款。农行白银营业部以该汇票7月1日才签发,三和公司背书转让汇票给工行大石路分理处是在8月6日,所谓“7月1日申请,7月7日办理贴现”是无对价的恶意取得为由拒绝付款,并向法院提起诉讼,请求判定工行大石路分理处对上述两张汇票不享有票据权利。
  (二)当事人的主要诉讼主张
  农行白银营业部的主要诉讼主张为:工行大石路分理处办理贴现时,没有要求贴现申请人提供与其前手之间的商品交易合同、商品发运单据复印件以及三和公司的经营范围等证明,而三和公司提交的增值税发票复印件存在明显瑕疵。由此,工行大石路分理处属于重大过失取得票据,根据《中华人民共和国票据法》第12条的规定不应享有票据权利;工行大石路分理处在1998年8月6日取得汇票后,至今没有向三和公司支付过贴现款,也未向三和公司给付其它对价;三和公司将汇票背书转让给工行大石路分理处的时间是1998年8月6日。而按照贴现凭证的记载,工行大石路分理处为三和公司办理贴现的时间为1998年7月7日。根据中国人民银行《支付结算会计核算手续》的有关规定,票据贴现以票据转让为前提。工行大石路分理处在没有取得票据的前提下办理贴现手续,显然是虚假的。此外,在办理贴现时,工行大石路分理处向三和公司开出的是银行本票,收款人就是创意公司,这是明显的套取银行资金的行为。
  工行大石路分理处的主要诉讼主张为:根据中国人民银行的有关规定,工行大石路分理处作为贴现人仅应对贴现申请人与其前手之间的交易的真实性作形式审查,只需审查合同复印件。而对于合同是否真实、当事人是否切实履行合同义务等问题,应属于实质审查的范围,不在形式审查之列。工行大石路分理处已经切实履行了法定的审查义务,不存在重大过失;工行大石路分理处已于1998年7月7日通过票据贴现的方式向前手三和公司支付了贴现款9687509.14元,满足了《中华人民共和国票据法》有关“给付对价”的要求。虽然票据上的背书日期为1998年8月6日,但法律并没有规定背书日期与支付对价的日期必须一致。请求依法确认工行大石路分理处对本案所涉两张银行承兑汇票享有票据权利。
  (三)一、二审法院裁判要旨
  一审法院认为:从本案所涉汇票的记载内容看,票据签发日期为1998年7月1日,创意公司于7月7日将汇票背书转让给三和公司,而工行大石路分理处取得汇票是8月6日。基于票据文义性的要求,背书转让后的票据贴现,持票人主张票据权利应以票据记载的内容为依据。由此,该院判决:工行大石路分理处对票号为VIV04264332、VIV04264334银行承兑汇票不享有票据权利。
  最高人民法院经过二审程序,改判工行大石路分理处对票号为VIV04264332、VIV04264334的两张银行承兑汇票享有票据权利;农业银行白银营业部应当承担兑付义务并承担逾期付款的违约责任。
二、对本案事实认定及法律适用的分析
  在本案中,当事人争议的主要问题是工行大石路分理处是否享有票据权利。
  (一)关于工行大石路分理处在办理贴现时是否履行审查义务的问题
  通过二审质证并经查阅一审卷宗,查明:1998年7月7日,三和公司持本案所涉两张汇票向工行大石路分理处提出贴现申请。根据工行大石路分理处的要求,三和公司提交了其与创意公司之间的购销合同复印件、增值税发票复印件。工行大石路分理处在对上述事项进行审查之后,又就汇票真实性问题向农行白银营业部发出查询电报,在农行白银营业部回电证明该两张汇票真实的情况下,工行大石路分理处向三和公司办理了相关贴现手续,并通过背书转让的方式取得了汇票。
  根据中国人民银行颁布的《商业汇票承兑、贴现与再贴现管理暂行办法》第19条:“持票人申请贴现时,须提交贴现申请书、经其背书的未到期商业汇票、持票人与出票人或其前手之间的增值税发票和商品交易合同复印件”。《支付结算办法》第93条对此也有类似规定。由上述规定可见,贴现人在办理贴现时,负有对持票人与出票人或其直接前手之间是否存在真实的商品交易关系进行形式审查的义务。前述查证事实证明,工行大石路分理处已经履行了这一义务。
  票据是一种流通证券,正是为了方便其流通并确保流通的安全性,《中华人民共和国票据法》第31条规定持票人以背书的连续证明其票据权利。三和公司与创意公司之间是否存在有效的买卖关系,这属于票据基础关系的范畴。由于票据具有独立性,票据关系一经产生即与基础关系相分离。因而,持票人(即本案的贴现人)工行大石路分理处只需证明其所持有票据的票据关系合法成立,没有义务对票据的基础关系刨根问底。
  农行白银营业部以工行大石路分理处办理贴现时存在重大过失为抗辩事由拒绝付款,其法律依据是《中华人民共和国票据法》第12条第2款的有关规定:“持票人因重大过失取得不符合本法规定的票据的,不得享有票据权利”。对于“重大过失”的理解,相关法律并无明文规定。目前,我国票据理论通说主张,所谓“重大过失”,是指票据受让人在受让时稍加注意就可以得知让与人对票据无处分权而取得票据的情形。对于票据受让人是否有“重大过失”情节的认定,应有严格的限定,且仅应限定在受让人对票据记载事项的审查方面。只要票据受让人对票据交易尽了简单注意,就不能适用《中华人民共和国票据法》第12条第2款的规定。
  综上,本案所涉票据各项必要记载事项齐全、背书连续,符合《中华人民共和国票据法》的有关规定,且持票人已经履行了必要的审查义务,并不存在重大过失,理应享有票据权利。农行白银营业部将基础关系与票据关系混为一谈,以工行大石路分理处系重大过失取得票据为由拒绝履行付款义务,于法无据。
  (二)关于贴现行取得票据是否给付对价的问题
  《中华人民共和国票据法》第10条规定“票据的取得,必须给付对价,即应当给付票据双方当事人认可的相对应的代价”。工行大石路分理处在办理贴现手续时,按中国人民银行规定的贴现率向三和公司签发银行本票。对此,双方达成了合意,应认定工行大石路分理处取得票据给付了对价。(此外,《中华人民共和国票据法》第10条第2款只是规定“票据的取得,必须给付对价,即应当给付票据双方当事人认定的相对应的代价。”但对违反规定操作者是否导致票据权利的丧失并未作明确规定。如果票据受让人取得票据而没有给付对价,而其前手已经背书将票据转让给受让人。则其前手可据此在受让人向其主张追索权时加以抗辩,但并不能就此免除付款人的付款义务。)综上,农行白银营业部对贴现申请人和贴现人双方认可的给付对价的方式提出异议,并以此作为拒不付款的理由之一,证据不足,不应支持。
  (三)票据背书日期与实际贴现日期不一致是否影响持票人的票据权利
  票据的文义性是指票据行为的内容完全以文字记载为准,即使文字记载与实际情况不相一致,仍以文字记载为准,不允许票据当事人以票据所载文字以外的证据对票据上的记载作变更或者补充。而贴现是指商业汇票的持票人在汇票到期日前,将票据转让给贴现银行或专门的金融机构,由银行或金融机构从票据金额中扣减按照一定的贴现利率计算的贴现利息后,将余下的金额交付给持票人。《支付结算办法》第93条规定,贴现申请人通过背书的方式将票据权利转让给贴现行。由此可见,贴现实质是上一种票据转让。贴现申请人与贴现人的关系表现在票面上是背书人与被背书人的关系。
  在本案中,工行大石路分理处办理贴现手续的日期是1998年7月7日,而票据所载的背书日期为8月6日。对此,原审判决以“工行大石路分理处的主张不符合票据文义性的要求”为由判令持票人不享有票据权利。笔者认为,根据《中华人民共和国票据法》第29条第2款的规定,“背书未记载日期的,视为在汇票到期日前背书”。由此可见,背书日期应属于相对必要记载事项,而非绝对必要记载事项。在实际贴现日期与背书日期不一致的情况下,根据票据的文义性,应以票面所载日期为准来确定票据权利的转让时间。由此,票据上是否记载背书日期抑或背书日期与实际转让票据的日期是否一致,均不影响背书转让的效力。
  综上,银行承兑汇票的付款人之所以承担付款义务是基于其与承兑申请人的承兑协议。付款人一旦承兑,即对收款人或持票人负有于到期日无条件付款的义务。而付款人作为票据的第一债务人与持票人之间并无直接的基础关系。这就是《中华人民共和国票据法》第13条赖以规定的原因所在。在本案中,工行大石路分理处通过办理贴现手续,以背书转让的方式取得票据,不存在重大过失的情形。原审判决一方面认定票据有效,另一方面又以不符合票据文义性为由判令持票人不享有票据权利,于法无据。由此,最高人民法院依法进行了改判。
  
  (作者单位:国家法官学院)

南宁市房地产中介服务机构管理规定

广西南宁市人民政府


南宁市房地产中介服务机构管理规定
南宁市人民政府令第29号



第一条 为加强对房地产中介服务机构的管理,规范房地产中介活动,促进房地产市场的健康发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和有关法律、法规的规定,结合我市实际,制定本规定。
第二条 本规定所称房地产中介服务机构是指依法成立,从事房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等中介服务的专门机构。
第三条 凡在本市行政区域内从事房地产中介服务活动的,必须遵守本规定。
第四条 南宁市房产行政管理部门、土地行政管理部门负责对本市房地产中介服务机构资质的审核以及对其中介服务活动进行监督。
第五条 设立房地产中介服务机构应具备如下条件:
(一)有自己的名称和组织机构、章程;
(二)有固定的服务场所;
(三)有十万元以上的人民币注册资金;
(四)有足够数量的专业人员;
(1)从事房地产咨询业务的,具有房地产及相关专业大专以上学历、中级以上专业技术职称人员应占总人数的70%以上;
(2)从事房地产评估业务的,经认定的专业评估人员应占总人数的70%以上,其中应有2名以上房、地产估价师;
(3)从事房地产经纪业务的,应有4名以上取得《房地产经纪人资格证书》的人员。
临时聘用或兼职的专业技术人员不得计入房地产中介机构服务专业技术人员总数。
(五)法律、法规规定的其他条件。
第六条 设立房地产中介服务机构,应向市(或者县)房产行政管理部门、土地行政管理部门提出申请,并提供下列证件和资料:
(一)设立房地产中介服务机构的申请书;
(二)机构名称;
(三)资信证明;
(四)服务场所证明;
(五)规定数量的房地产中介服务人员资格证书;
(六)其他有关材料。
第七条 市(或者县)房产行政管理部门、土地行政管理部门在收到设立房地产中介服务机构申请报告15日内,对申请报告进行审核,对于符合设立房地产中介服务机构条件的核发《房地产中介服务机构资质证书》(以下简称《资质证书》);对于不符合设立房地产服务机构条件的
,书面告知申请人。
第八条 设立房地产中介服务机构申请人领取《资质证书》后,持证向市(县)工商行政管理部门申请设立房地产中介服务机构登记,领取营业执照后方可开业。
房地产中介服务机构应在领取营业执照后30日内向市(或者县)房产行政管理部门、土地行政管理部门登记备案。
第九条 房地产中介服务机构改变名称、合并或者分立,应依照本规定第五条、第六条、第七条的规定重新办理审批手续。
第十条 房地产中介服务机构终止活动的,由原核发证、照机关注销原发证、照。
第十一条 已从事房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪业务的,必须在本规定公布之日起30日内按本规定的有关规定办理有关手续。
第十二条 房地产中介服务机构在服务活动中,必须严格遵守有关法律、法规和规章的规定。
第十三条 未经工商行政管理部门关于设立或变更房地产中介服务机构登记、领取营业执照而擅自经营房地产中介服务业务的,由工商行政管理部门依法查处。
第十四条 违反本规定第十一条规定的,由有关部门依照有关规定予以处罚。
第十五条 本规定从1999年8月1日起执行。



1999年6月26日